부동산이 침체되면서 무리하게 갭투자를 한 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 늘고 있다. 빌라 수백채를 무자본 갭투자 방식으로 사들여 전세금을 돌려주지 않는 전세사기도 급증했다. 보증금 반환소송 등 송사가 어느 때보다 많은 상황이다. A씨는 보증금을 돌려받을 수 있을까.
■ 등기부 등본 복잡하면 돌아서라
주택임대차계약시 임차인은 임차하는 주택의 부동산등기부를 반드시 확인해야 한다. 등기부 등본은 해당 물건이 어떤 상태에 있는지를 알려준다. 예컨데 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받았으면 등기부 등본에 근저당권 설정이 돼있다. 예를 들어 3억짜리 빌라인데 2억원 가량의 근저당이 잡혀 있다면 계약 자체를 하지 말아야 한다.
등기부등본에 문제가 없을 경우엔 전세계약 후 즉시 해야 하는 것이 있다. 전입신고를 하고, 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다. 실제로 살고, 전입신고를 함으로써 대항력이 생기고, 확정일자를 받아야 그 날짜 기준으로 우선변제권이 발생하기 때문이다. 대항력이란이란 주택임대차계약에 따라 성립한 임대차계약을 제3자에게 주장할 수 있는 법률상 힘을 말한다. 그리고 확정일자를 받아야 하는데 통상 주민등록을 하는 주민센터에 가서 확정일자를 받는다. 주택이 경매나 공매로 넘어가면 확정일자를 기준으로 변제를 받기 때문에 중요하다.
임대인과 협의가 된다면 부동산등기부에 권리가 나타나는 전세권을 설정하는 것이 좋다. 전세권이 설정되면 대항력 유무와 관계없이 권리를 주장할 수 있어 보다 유리하다. 임대인이 보증금을 반환하지 않아 보증금을 받지 못하고 나가야 할 때는 부동산등기부에 반드시 임차권등기를 해두고 나가야 한다.
■전세보증금반환보증보험에 가입해야
집주인이 지급 불능일 경우 전세금을 돌려 받는 '전세보증금반환 보증보험'도 필수 가입해야 한다. 다소 비용이 들지만 예상치 못한 큰 손실을 막을 수 있다. 주택도시보증공사(HUG), SGI 서울보증, 주택금융공사 등에서 보증보험을 취급한다. 다만, 보증보험이 모든 주택이나 소득에 상관없이 가입 가능한 것이 아니라 일정한 가입요건이 있어 확인이 필요하다. 예를들어 근린생활시설이나 업무용 오피스텔은 가입이 불가능하거나 소득이 일정수준 이상인 경우에는 가입이 어렵다. 또한, 전세보증금의 상한선도 수도권은 7억 이하, 그 이외 지역은 5억 이하 등의 기준이 있다. 전세보증금반환보증보험에 가입하면 해당 주택이 경매나 공매로 넘어가거나 임대인이 신용불량인 경우에도 임대차보증금을 보전받을 수 있다. A씨는 보증보험에 가입한 덕분에 화를 면할 수 있었다.
wschoi@fnnews.com 법조전문기자·변호사
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