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32세 A씨 부부의 월 합산 수입은 660만원이다. 이와 별도로 연간 비정기 수입으로 1800만원이 들어온다. 월 지출은 574만4000원이다. 고정비가 96만4000원이다. 보험료(37만원), 전세대출이자(50만원), 통신비(6만4000원), 기부금(3만원) 등이다. 변동비는 관리공과금(23만원), 식비·생활비(80만원), 부부용돈(95만원) 등을 합쳐 198만원이다. 저축은 공제회(60만원), 주택청약(20만원), 적금(200만원) 등 280만원씩 하고 있다. 나머지 85만6000원의 용처는 파악되지 않는다. 연간 비용은 1300만원이다.
자산으로는 예·적금(1500만원), 주식(480만원), 전세보증금(3억5000만원) 등 약 3억7000만원이 있다. 부채는 2억원이다.
금융감독원에 따르면 자기자본이 충분하지 않은 상황에선 부동산을 거주, 아니면 투자 대상으로 볼 것인지를 명확히 하는 작업부터 필요하다. A씨 부부 연간 소득을 봤을 때 원리금 상환은 가능하지만 매매를 할 경우 재무적 취약점이 생길 우려도 있다.
금감원 관계자는 이를 방지하기 위해 4가지 사항을 점검해보라고 권했다. 우선 대출상환 원리금만큼 매월 고정비가 증가한다는 점을 인지해야 한다. 시세 8억원 주택을 사기 위해 해당 금액 70%(5억6000만원)를 4% 금리로 대출받을 경우 대출기간을 30년으로 놓으면 매월 267만원을 갚아야 한다. 50년으로 설정해도 215만원씩 상환해야 한다.
금감원 관계자는 “현재 수입 대비 월 고정지출은 15%인데 담보대출 전환시 추가로 약 33%포인트가 오르기 때문에 부담이 가중된다”며 “재무설계상 40% 넘는 비율로 고정비가 나가는 가계는 저축계획을 세우기 어렵다”고 지적했다.
시간이 갈수록 수입은 줄고 지출을 늘 것이란 사실도 알아야 한다. 출산을 할 경우 양육으로 인한 생필품 비용, 맞벌이를 할 경우 보모 비용 등 육아비가 들고 육아휴직을 한다면 소득 감소가 발생할 수밖에 없다는 뜻이다. 자연히 저축은 대폭 감소하게 된다.
현금성 자산이 부족해져 위기 대처 여력이 줄어들 수도 있다. 대출기간이 50년이어도 원리금 상환에 따른 고정비는 261만원으로 증가하게 된다. 둘 중 한 쪽의 소득은 온전히 이를 상쇄하는 데 들어가고, 다른 한 쪽은 위탁양육비 등으로 상당 자금을 써야 한다. 연봉 상승률이 크지 않다면 향후 자녀교육, 노후준비 등을 위한 자금은 모으기 힘들다.
또 부동산이 거주 목적이라고 해도 수입이 제한적이면 순자산 성장성이 낮아지고, 다른 재무목표는 설정하지 못하게 된다.
끝으로 부동산 시세도 어느 정도는 전망해야 한다. 대출금리가 연 4%일 경우 저축에 대한 기회비용을 감안하면 5년 후 부동산 가격이 현재 대비 30% 이상 상승해야 경제적 이득을 취했다고 볼 수 있다. 거주 목적이라도 언젠가 다른 주택으로 옮길 가능성이 있다. 시장 전체가 상승기일 때 홀로 고정돼 있거나 떨어진다면 원하는 시점에 이사를 갈 수 없다.
이 밖에 절세 전략도 명확히 세워야 한다. 인적공제는 종합소득세율표를 근거로 원천징수영수증상 과세표준이 높은 사람으로 받는 게 유리하다. 신용카드 공제는 과세표준이 높을수록, 총급여가 낮을수록 좋다. 연금계좌 공제는 총급여 5500만원 이하면 16.5%, 이상이면 13.2%로 적용받는다. 연금저축, 퇴직연금을 포함하면 최대 900만원까지 가능하다. 향후 주택 구입 시 이자상환액 300만~1800만원까지 공제 가능하다.
다만, 장기주택저당차입금 공제는 주택 기준시가 5억원 이하인 점을 참고해 매매·대출 시 요건을 고려해 선택하면 된다.
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taeil0808@fnnews.com 김태일 기자
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