"이제서야…" 뒷북 행정 질타.. 제2·제3 풍선효과 불씨 여전[19번째 부동산대책]

해당지역 집값은 ‘숨고르기’ 국면
터진곳 막으면 또 터지고 ‘악순환’

수용성(수원·용인·성남)을 중심으로 집값 폭등을 부른 풍선효과에 정부가 20일 2달 만에 추가대책을 내놨다. 이번 정부 들어 19번째 부동산 대책이다. 총선을 앞두고 표심을 고려해 대책에 미온적이었던 정부가 마침내 백기를 든 셈이다.

하지만 전문가들과 시장의 반응은 싸늘하다. 해당 지역 집값은 숨 고르기에 들어가겠지만 "이제서야…"라는 뒷북 행정에 대한 질타와 함께 제2, 제3의 풍선효과를 부를 수 있는 한계를 보여줬다는 게 대체적인 평가다.

■정부 오락가락하다 풍선효과 ‘백기'

정부는 지난 12·16 주택시장 안정화 대책 이후 사실상 풍선효과의 심각성에 대해 손은 놓고 있었다.

하지만 치솟는 아파트 가격이 멈출 줄 모르자 부랴부랴 마련한 이번 대책을 내놓았다.

실제 수원의 집값은 지난 12·16대책 이후 단기간 치솟았다. 광교신도시가 있는 영통구의 경우 역세권 단지를 중심으로 지난해 말부터 2달 사이 실거래가가 30% 가까이 오른 곳도 있고, 팔달구 재개발 단지 분양권에는 최초 분양가의 70%에 해당하는 웃돈이 붙어 거래됐다.

사태가 급박해지자 정부는 올해 들어 집값이 급등한 경기 이남 지역 중 수원시 영통·권선·장안구, 안양시 만안구, 의왕시 등이 조정지역으로 추가 지정했다.

추가된 조정대상지역(과열지역)은 △세제강화 △금융규제 △청약규제와 함께 자금출처 조사도 집중된다. 정부는 보완책으로 선을 그었지만 이번 추가대책은 풍선효과를 보이는 수용성에 일괄 적용되며 당분간 상승 사이클은 끊기게 될 것으로 보인다.

하지만 시장에서는 이번 19번째 대책이 마지막이 되지 않을 수 있다고 경고한다. 지난 12·16대책에서도 근본적인 공급부족에 대해 "공급량은 충분하다"고 해명했지만 시장에서는 보란 듯이 풍선효과의 위험성을 보여줬기 때문이다. 이는 또 다른 지역에서 풍선효과가 나올 수 있다는 말이다. 지금의 규제 일변도 방식으로는 '풍선효과→추가규제'를 되풀이할 가능성이 충분하다.

수원과 안양, 의왕시뿐 아니라 최근 용인과 성남 등의 집값도 크게 올랐지만 이들 지역은 추가 규제 대상에서 제외됐다. 용인과 성남뿐만 아니라 구리, 인천 등의 지역들도 풍선효과로 인한 집값 상승이 올 수 있다. 전문가들도 여전히 풍부한 유동자금이 '풍선효과로 오른다'는 학습효과와 결합할 경우 투자수요가 옮겨가며 정부는 터진 곳 막고 또 터지고 하는 식의 악순환에 직면할 수 있다고 조언한다.

■"숨 고르기 국면, 가격상승 불씨"

이번 대책에 대한 전문가들의 의견은 크게 '효과적'이란 입장과 '미봉책'이란 동시의 입장을 견지했다.

많은 전문가들이 수원의 아파트값 급등 지역을 대상으로 대출과 분양권 전매를 묶고 자금출처조사 등을 병행하면 투자수요나 갭투자가 막히면서 숨 고르기 장세 내지는 하락장이 온다며 대체로 동의했다.

하지만 추가적인 공급대책 등이 빠져있고, 9억원까지 LTV 50% 소폭 적용으로 시장에는 큰 영향을 미치지 못하기 때문에 가격 상승에 불씨는 여전하다는 평가다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "9억원 초과분은 LTV 30% 적용으로 대출규제가 강화됨에 따라 일부 9억원 초과분의 주택상승률은 어느 정도 기세가 꺾일 것으로 본다"며 "3억원 이상 아파트 분양 때 자금조달계획서를 제출받고, 분양권 전매금지로 청약시장이 단기투자보다 실수요 위주로 재편될 가능성이 있다"고 말했다.

양지영 R&C연구소 소장도 "수원 영통, 권선, 장안 및 안양시 만안, 의왕시 등 이번 조정대상지역으로 묶인 지역들은 개발호재 영향이 있지만 무엇보다 대출 활용, 갭투자들이 많이 유입돼 가격이 뛰었다"며 "앞으로 이들 지역 대출과 세제 등 규제로 인해 투자자 유입이 어려운 것을 감안한다면 집값 하락이 불가피하다"고 분석했다.

[e-mail] 김현우 기자