"초보투자도 쉽게 부동산 정책 알려드릴게요" [fn이사람]

하나금융투자 채상욱 수석연구위원
저서 ‘대한민국 부동산…’에
정책·시장 아우르는 내용 담아
"부동산 보는 눈 기르도록 도울것"

하나금융투자 채상욱 수석연구위원. 사진=김범석 기자

"2020년은 정책우위 시대다. 실수요자들은 여유가 되면 사라. 투자로는 사지 말라."

코로나19가 등장하기 전까지 우리나라를 뒤덮은 이슈는 부동산이었다. 정권 출범 이후 19번이나 쏟아진 문재인정부 부동산대책은 전문가들마저 지치게 했다.

채상욱 하나금융투자 수석연구위원(사진)은 부동산대책을 분석해 시장에 대입하는 인물로 정평이 나 있다. 암호와도 같은 부동산정책의 의중과 방향성을 읽어 시장과 연결시킨다.

채 연구위원은 최근 다섯번째 저서 '대한민국 부동산, 지난 10년 앞으로 10년'에서도 정책과 시장을 버무리는 작업을 했다.

정보 비대칭의 시대, 부동산 초보 투자자를 일컫는 '부린이(부동산+어린이)'들이 정책과 시장을 동시에 보는 눈을 기르는 데 도움이 되고 싶었다.

그는 스스로를 '도매상'으로 칭한다. 부동산정책을 심고 캐는 농민은 국토교통부다. 그는 한참을 들여다봐도 해석이 어려운 부동산정책을 민간에 '유통'하는 1차 도매상이다. 그가 유통한 정보는 다시 여러 소매상을 통해 정보가 필요한 사람들에게 전달된다.

채 연구위원은 정책을 이겨 먹으려고 하지 말라고 조언한다. 특히 올해는 정책 우위의 시대가 될 것이라고 예측한다. 그는 "조합의 개발이익을 사실상 무력화하는 분양가상한제와 초과이익환수제를 비롯해 9·13대책과 12·16대책이 높여 놓은 보유세 등 재건축 하나만 보더라도 겹겹이 쌓인 규제가 작용한다"고 설명했다. 최근 정부의 정책기조상 초고가아파트 값을 잡기 위해서라면 스무번째, 스물한번째 부동산대책도 얼마든지 나올 것으로 봤다.

풍선효과 역시 정부의 늑장대응처럼 보이지만 '자금조달계획서'라는 수단으로 앞으로는 풍선효과도 잦아들 것으로 예측했다. 채 연구위원은 "자금조달계획서의 목적은 자가수요인지 투기수요인지 명확하게 파악하기 위한 것"이라면서 "데이터를 기반으로 실시간으로 현장을 관리할 수 있다는 것을 뜻한다"고 말했다.

결론적으로 정부가 보내는 '1가구 1주택만 가져라, 실수요자만 집 사라, 산 집에 들어가서 살아라'는 메시지가 결국 주택투자자들에게도 필승의 요건이 된다고 그는 봤다.

다만 채 연구위원은 현재 주택시장에서 배제된 3040을 위한 보완책은 필요하다고 봤다. 그는 "1주택 실수요자들은 과도한 대출규제에 맞닥뜨려있다"면서 "이들을 대상으로는 규제를 완화할 것으로 생각한다"고 말했다.

그는 '시장 사람'답지 않게 공공부문에 대한 관심도 지대하다. 많은 사람들이 공급 부족을 말하고 있는 지금도 3기 신도시와 주거복지 로드맵 2.0을 '공급정책'이라고 말한다.

"주택시장은 공공과 민간으로 나뉘고 각각의 시장에서 경쟁을 하는 게 우리 부동산 시장의 모습"이라는 것이 그의 지론이다.

채 연구위원은 최근에는 리츠(부동산투자회사)에 꽂혀 있다.

그는 "리츠 중에도 비대면과 연관 있는 5세대(5G) 통신인프라 시설, 데이터센터, 온라인유통 관련 시설, 바이오산업 시설용 부동산에 투자하는 상품에 투자해야 한다"고 덧붙였다.

[e-mail] 박소연 기자