반포현대 꼴 날라.. 일단 멈춘 재건축 단지

공시·실거래가 격차 줄수록 재건축 부담금 계산에 유리
개포주공 추진위 설립 연기 일각선 조합 재추진 가능성

서울 서초구 반포현대아파트 재건축 부담금이 조합원 1인당 1억3569만원으로 통지되면서 일부 재건축 추진단지는 사업을 연기했다.

재건축 부담금을 계산할 때 추진위원회 설립승인일 기준 공시가격으로 책정되기 때문에 공시가격을 현실화해달라는 요구도 나온다. 공시가격을 현 시세에 맞출 경우 당장은 재산세 부담이 늘어나지만 재건축 부담금 증가분이 훨씬 더 크기 때문이다.

■개포주공, 재건축추진위 설립시점 늦춰

16일 업계에 따르면 서울 강남 개포주공 5단지는 재건축추진위원회 설립시점을 내년으로 미뤘다. 개포 6단지와 7단지 역시 사업일정을 늦췄다.이들은 원래 5~9월에 추진위를 구성할 계획이었다.

이유는 재건축 부담금이다. 재건축 부담금은 향후 지어질 새 아파트 가격에서 추진위 설립승인일 기준 아파트 공시지가에 정상주택가격 상승분 총액과 공사비를 합한 금액을 제한 뒤 부과율을 곱해 구한다.

실거래가와 공시가격의 격차가 적지 않은 현 시점에서 추진위를 설립할 경우 추진위 설립승인일 기준 공시가격이 재건축 부담금 계산에 적용되기 때문이다. 가능하면 추진위 승인시점을 뒤로 늦춰 공시지가와 실거래가 간의 격차를 줄이는 쪽이 유리하다.

개포주공 5단지의 한 주민은 "현 공시가격대로 재건축 부담금을 산정할 경우 반포현대 꼴을 면치 못한다"며 "추진위 구성을 늦춰 공시지가를 최대한 지금 시세에 맞춰야 한다"고 말했다.

개포주공 5~7단지 주민들 중 일부는 같은 이유로 지난 4월 직접 한국감정원 '공시지가를 상향 조정해달라'는 의견을 전달하기도 했다. 다만, 공시지가를 실거래가에 맞출경우 재산세를 더 내야 한다. 주민들 입장에서는 재건축 부담금 증가가 재산세 증가보다 과중하다는 판단이다.

■부담금 폭탄 우려에 '공시가 현실화' 요구

서울부동산정보광장에 따르면 지난달 개포주공 6단지와 7단지의 전용 73.02㎡는 15억1000만원(1층)에 거래됐다. 이 단지의 올해 초 공시지가는 7억7600만~8억4000만원이다. 실거래가가 공시가격의 두 배에 육박한다.

서초구청 관계자는 "종료시점 주택가액 등 이외의 것은 변할 수 있어 준공시점에 가야만 정확한 산정이 가능하다"면서도 "개시시점의 주택가액은 고정값으로 구청과 조합 간에 이견이 있을 수 없다"고 강조했다.

조합 측은 개발비용을 높여 부담금을 낮추는 방법도 고려하고 있다. 재건축으로 벌어들인 수익금을 세금으로 납부하는 것보다 아파트 품질에 투자, 고급화하는 것이 향후 아파트 가격을 높이는데 더 유리하다는 계산이다. 조합원 분담금이 평균 5억4000만원에 달했지만 2015년 준공 후 가격이 24억원으로 뛴 동부이촌동 '래미안 첼리투스'가 좋은 사례로 꼽힌다.

일각에서는 조합을 해산한 후 처음부터 재건축을 다시 추진하는 '꼼수'가 등장할 가능성도 배제하지 않고 있다.

이렇게 되면 신설 추진위 설립을 기준으로 재건축 부담금이 재산정되기 때문이다.

다만, 이 같은 꼼수는 정부의 제재를 받을 가능성이 높다.

현행 재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령(제8조)은 재건축 부담금 산정 시작시점을 '주택재건축사업을 위해 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날'로 정하고 있다.

[e-mail] 김용훈 기자