8·2대책 이후 전월세가격 꿈틀… ‘5% 상한제’ 카드 뽑나

"미친 전월세 잡겠다"는 대통령… 내달 주거복지로드맵 어떤 대책 나올까
매매 위축되자 전셋값 상승
내달 세입자 보호정책으로 계약갱신청구권 등 거론
전문가들은 부작용 우려 "시장 아예 얼려버릴수도" 신중한 후속대책 주문

"지난 정부에서 우리 서민들을 괴롭혔던 '미친 전세'나 '미친 월세' 같은 높은 주택 임대료 부담에서 해방되기 위해서라도 부동산 가격 안정이 반드시 필요하다."

문재인 대통령이 지난 17일 취임 100일 기념 기자회견에서 이 같은 발언을 하며 부동산 시장 안정화를 위한 강력한 의지를 피력한 가운데 임대차 시장 안정화를 위한 각종 정책이 내달 발표될 주거복지로드맵에 포함될지 이목이 집중된다.

지난 6.19대책과 8.2 부동산대책은 '투기수요 차단'에 초점이 맞춰져 전월세상한제.계약갱신청구권 등 임대차 시장 관련 내용은 포함되지 않았다. 하지만 최근 매매시장이 잠잠해지면서 예전보다 전.월세 수요가 늘어 전.월세가가 상승하는 것 아니냐는 우려가 나오고 있어 무주택자를 위한 각종 대책이 포함될 것이라는 전망이 나온다.

이와 관련해 전문가들은 이미 규제대책 발표로 주택시장이 잔뜩 움츠러든 만큼 현 시점에서 지역별 특성을 고려하지 않은 일괄적인 제도 적용은 더 큰 부작용을 야기할 수 있다고 지적한다.

■매매시장 위축으로 전.월세 '꿈틀'

20일 부동산114에 따르면 이달(8월 11일 기준) 서울 평균 전세가율(주택 매매가 대비 전세가)은 66.3%다.

보통 70%가 넘는 전세가율을 보이는 곳은 전세가와 매매가 차이가 크지 않아 전세가가 높고 전세수요가 많은 곳으로 분류된다.

아직 서울은 전세가율이 70%를 넘지 않고 있지만, 최근 서울 주택시장을 겨냥한 8.2대책 발표로 이 일대 매매시장이 가라앉아 전세가가 상승할 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. 각종 대출규제로 내집 마련을 하기 힘든 일부 실수요자들이 울며 겨자 먹기로 매매 대신 전세매물로 이동해 전세가가 오를 수 있다는 것이다. 여기에 집값 상승 기대감이 꺾인 집주인이 대신 전세가를 올려 대리만족하려는 움직임이 생길 수 있다는 전망도 있다.

실제로 아파트 값이 높은 서울 강남권 일대에서는 이런 분위기가 벌써부터 감지되고 있다.

서울 송파구 A공인중개업소 관계자는 "아파트 가격 상승세가 주춤해지면서 전세로 물건을 돌리고 싶다고 문의하는 분들이 조금 늘었다. 기존 전세가보다 1000만~2000만원 높아진 수준으로 원하는 분들도 있다"면서 "일부 집주인 사이에서는 전세가를 올려 이를 보완하려는 일종의 '보상심리'가 작용하는 듯하다"고 분위기를 전했다.

■전.월세 규제도 나오나

아직 문재인정부는 전·월세 시장 안정화를 위한 구체적 대책을 발표하지 않았지만, 만약 발표될 경우 가장 도입이 유력시되는 제도는 '전월세상한제'와 '계약갱신청구권'이다.

전월세상한제는 전월세를 일정 비율(5%) 이상 올리지 못하도록 해 임차인을 보호하기 위한 제도다. 계약갱신청구권은 세입자가 전·월세 계약 만기 후 집주인에게 2년을 추가로 계약 갱신을 요구할 수 있도록 보장하는 내용이다. 앞서 여당인 더불어민주당은 이 내용을 당론으로 채택해 '주택임대차보호법 개정안'을 발의했지만 아직 국회에 계류 중이다.

■"부동산 시장 아예 침체될 수도"…부작용 우려↑

하지만 벌써부터 시장에서는 부작용을 우려하는 목소리가 더 크게 나온다.

이미 초고강도로 평가받는 8.2대책이 발표된 이후 주택시장이 위축된 상황에서 아직 안정적인 흐름을 보이고 있는 전·월세를 인위적으로 규제하면 부동산 시장이 아예 침체될 수 있다는 게 전문가들의 지적이다. 그 대신 여름철 주택시장 비수기가 끝나고 이사철인 10월께부터 전·월세 움직임을 파악한 뒤 지역별로 도입 여부를 신중하게 고민해야 한다고 조언한다.

부동산114에 따르면 66%대인 서울과 달리 전북(78.56%)이나 광주(78.16%), 경기(77.8%) 등은 전세가율이 훨씬 높다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "물론 거래절벽이 현실화되면 전·월세 수요가 늘어 이 가격이 올라갈 수 있겠지만 현 시점에서 당장 전·월세 상한제 등을 도입하는 것은 신중할 필요가 있다"면서 "이미 정부에서 고강도 부동산 대책을 발표해 시장이 잠잠해진 만큼 최소 한달간은 시장이 어떻게 움직이는지 파악해봐야 한다. 휴가철 비수기인 8월이 지나고 9월이나 10월 이사철 성수기까지 볼 필요가 있다"고 설명했다.

익명을 요구한 부동산 업계 관계자도 "전월세상한제는 자칫 임차인이 피해를 볼 수 있는 만큼 이를 얼마나 최소화할지가 관건"이라고 목소리를 높였다.

반면 전월세상한제 등의 대책이 발표되면 이른바 '갭 투자'를 뿌리뽑을 수 있다는 분석도 나온다.

전세가가 낮으면 임차인이 전세를 추가 연장해 주택 구매에 부담이 덜하지만, 전세가가 오르면 이에 부담을 느낀 임차인이 전세계약 연장을 하지 않게 돼 갭투자에 뛰어든 대다수가 부담을 느낄 수 있어서다.

[e-mail] 윤지영 기자