강남4구 집값 상승률 모두 마이너스.. 서울 분양권 거래 ‘뚝’

11.3 부동산 대책 한달.. 주택시장 한파
분양시장 규제 직격탄, 지난달 분양권 거래 26%↓
신도시 억대 웃돈도 사라져.. 매매시장도 찬바람
서울 아파트값 2년만에 하락.. 잠실 재건축 5천만원 떨어져
대세하락에는 이견
수도권 실수요자 위주 재편.. 인기지역 투자금 유입 가능성

정부가 11.3 부동산 대책을 발표한 지 한달이 지나면서 서울 강남권 등 규제의 타깃이 된 주택시장에 가시적인 성과가 나타나고 있다. 정부는 서울 강남권(강남.서초.송파.강동구)과 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 화성, 남양주 등 주택시장이 과열양상을 보이는 지역에서 전매제한기간을 크게 늘리고 이들 지역을 포함한 전국에서 청약1순위 자격을 대폭 강화했다.

4일 업계에 따르면 11.3 대책이 나온지 한달이 지나면서 이들 지역을 중심으로 청약시장이 실수요자 중심으로 재편되고 청약경쟁률도 낮아진 것으로 조사됐다. 특히 규제의 직격탄을 맞은 강남4구는 심리적 위축현상을 겪어 기존주택 매매시장도 한풀 꺾인 것으로 나타났다. 다만 전문가들은 서울 수도권지역의 경우 여전히 수요 대비 공급이 부족해 향후에도 이 같은 양상이 펼져질지는 아직 확신할 수 없다고 내다보고 있다.

■직격탄 맞은 분양시장, 유탄 맞은 기존 매매시장

11.3 부동산 대책은 신규 분양시장을 규제하기 위해 시행됐지만 분양권시장은 물론 기존 주택시장 위축까지 몰고 왔다.

특히 규제의 직격탄을 맞은 서울 분양권 시장은 한달 새 급속도로 얼어붙었다. 단지당 수백건에 달하던 거래도 1~2건에 불과할 정도로 쪼그라들었다.

서울부동산정보광장에 따르면 11.3 대책이 발표된 지난달 서울의 전체 분양권 거래량은 446건으로 전월(604건)보다 26.1% 급감했다. 지역별로도 강남과 강북 가릴 것 없이 하락했다. 강남4구(강남.서초.송파.강동구)에서는 강남구를 제외한 다른 지역에서 모두 거래량이 줄었고, 풍선효과를 기대했던 마포 구, 성동구, 용산구, 영등포구도 예상과 달리 조용했다.

웃돈이 '억'소리 나게 붙던 신도시도 상황이 비슷하다. 지역 공인중개사무소에서는 한달 새 거래량이 눈에 띄게 감소했다고 털어놨다. 동탄2신도시 H공인 관계자는 "수서고속철도(SRT) 개통 일정이 확정되면서 거래량이 많아질 것으로 기대했지만 거래는커녕 문의조차 뚝 끊겼다"며 "당장 보이는 지역적 호재보단 전국구 악재가 많다 보니 시장 자체가 심리적으로 위축된 것 같다"고 말했다.

■서울 아파트값 2년 만에 처음으로 하락

기존 매매시장도 예상치 못한 유탄을 맞고 위축된 모양새다. 부동산114에 따르면 11월 마지막주 서울 아파트 매매가격이 0.02% 하락했다. 지난 2014년 12월 이후 2년 가까이 오르기만 하던 서울 아파트 값이 2년 만에 하락세로 돌아선 것이다. 그동안 상승세를 주도했던 강남4구 재건축 아파트가 하락세를 주도한 것으로 보인다. △송파(-0.21%) △강동(-0.14%) △강남(-0.09%) △서초(-0.07%) 등의 감소세가 두드러졌다. 송파구는 일부 단지에서 급매물이 나오지만 매수심리 위축으로 거래가 안돼 하락했다. 특히 잠실동, 신천동 재건축 아파트는 일주일 새 최대 5500만원까지 떨어졌다.

신천동 H공인 관계자는 "지난 10월 15억원 이상에 거래되던 전용면적 76㎡는 지난달 13억3000만원 정도에 매매됐다"며 "심리적 마지노선인 '13억원' 선이 깨지면 하락세는 더 커질 수도 있다"고 우려했다.

■청약과열 진정세, 실수요 중심 재편

과열됐던 청약시장은 진정 국면에 들어섰다. 1순위 자격이 제한된 데다 심리적 위축효과까지 더해져 서울 일부 아파트 청약은 해당 지자체의 한 해 평균경쟁률(1~11월)의 절반 수준으로 떨어진 것으로 나타났다.

지난 2일 1순위로 청약을 마감한 서울 성북구 석관동 '래미안 아트리치'는 평균경쟁률 5.0대 1을 기록했다. 지난 10월 성북구 장위뉴타운에서 분양한 '래미안 장위 퍼스트하이'(16.3 대 1)의 3분의 1 수준이다.

대우건설이 분양한 '연희 파크 푸르지오'는 2순위에서야 가까스로 평균 4.78대 1로 마감했고, 서울 마포구에서 분양한 '신촌 그랑자이'는 뛰어난 입지에도 불구하고 평균 31.9대 1을 기록했다. 올해 1~11월 마포구의 평균 청약경쟁률이 69.28대 1인 점을 감안해볼 때 상당량의 가수요가 청약을 포기한 것으로 풀이된다. 업계 한 관계자는 "11.3 대책 이후 분양한 단지들은 정책 발효 전에 비해 청약경쟁률이 절반 혹은 3분의 1 수준으로 줄어든 단지들이 속출했다"면서 "다만 수도권지역의 경우 일부 미달 분양단지들을 제외한 대부분은 공급부족 현상으로 실수요자들마저 내집 마련이 쉽지 않은 상황"이라고 설명했다.

■"일시 진정세 보였지만 냉기 오래가지 않을것"

강남 4구와 과천시 등 분양권 전매가 금지된 지역들의 청약과열 양상이 다소 주춤해졌지만 규제효과가 오래갈지에 대해서는 좀 더 지켜봐야 한다고 전문가들은 지적하고 있다. 규제로 주춤하지만 청약 인기지역은 꾸준한 수요가 시장에 영향을 미치고 있기 때문이다.

업계 관계자는 "내년 이후 중도금 대출 등 규제가 더욱 강화되기 때문에 전매제한이 있다고 해도 실수요자들은 인기 단지를 놓칠 수 없을 것"이라면서 "대책의 영향을 받는 강남 4구와 수도권 일부 지역들은 수요가 항상 있는 곳이기 때문에 계속해서 투자금이 유입될 것"이라고 말했다.

전매제한 규제를 받지 않는 수도권 청약시장에서도 미달 사례가 등장하는 등 비규제지역으로의 쏠림 현상도 크게 목격되지 않은 만큼 대책의 영향력이 미미하다는 분석도 나온다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "분양권 전매제한의 영향이 크고 대출규제도 맞물려 투자심리가 위축된 분위기에서 매매가격 하락이 당분간은 이어질 것"이라면서도 "강남권 재건축이 지금은 주춤하지만 공급이 사실상 없는 상태이기 때문에 투기수요가 가라앉아도 실수요 역시 충분하다는 점에서 내년부터는 다시 뜰 수밖에 없다"고 전망했다.

[e-mail] 김성환 정상희 한영준기자