[fn패트롤] 제주드림타워 확정수익 5%·20년…롯데 “뜬구름 아니다”

일반 분양분 호텔레지던스 850실 위탁운영에 나서
“객실판매 주력 일반 수익형호텔과 영업구조 달라”
최소 연 320억원 필요…롯데, 직영·통합 운영 강조

제주드림타원 복합리조트 전경. 2020. 1. 25

[제주=좌승훈 기자] 제주드림타워 복합리조트 운영사인 롯데관광개발은 오는 4월 그랜드오픈과 함께 일반 분양분인 호텔레지던스 850실에 대해 향후 20년 동안 분양가의 5~6%를 확정수익으로 수분양자에게 지급한다.

이를 두고 일각에선 재무부담 가중되면서 경영 정상화의 발목을 잡는 게 아니냐는 지적도 나온다. 지난해 말 제주도내 숙박시설은 총 5631곳에 객실 수는 총 7만4064실에 이른다. 이는 전년도 말 5180곳·7만1789실에 비해 각각 8.7%, 3.2% 증가한 것이다. 과당경쟁 속에 숙박시설 증가세가 계속 이어져 영업환경이 녹록지 않다. 공급과잉으로 객실 가동률이 떨어지면 숙박업계 전반의 수익성을 악화시킬 수 있다.

최근 운영사의 수익금 미지급으로 인한 수익형 호텔 위탁·분양계약 해지 분쟁 사례도 이 같은 우려를 키운다.

롯데관광개발은 이에 대해 “뜬구름이 아니다”라고 잘라 말했다. 억측이며 지나친 비약이라고 일축했다. 제주드림타워 복합리조트는 지하 6층~지상 38층의 트윈타워로 5성급 호텔(750실)과 호텔레지던스(850실), 디자이너 부띠크 쇼핑몰, 11개의 글로벌 레스토랑·바, 외국인 전용 카지노, 호텔 부대시설 등으로 구성돼 객실 판매가 주력인 기존 수익형 호텔과는 영업구조가 전혀 다르다고 강조했다.

■ 국내 첫 도심형 복합리조트…그랜드하얏트 입점

제주시 노형동 중심지에 자리잡은 제주드림타워는 38층 규모로 제주에서 가장 높은 169m 높이의 트위타워로 들어선다. 5성급 호텔 타워와 레지던스호텔 타워가 마주 보고 올라선다. 기존 제주도 최고 높이인 롯데시티호텔(22층 89m)보다 2배 높은 규모다. 국내 첫 도심형 복합리조트이며, 연면적도 서울 여의도 63빌딩의 1.8배인 30만3737㎡로 제주 최대 규모로 조성되고 있다.

분양된 호텔레지던스 850실은 호텔레지던스 타워 8∼38층에 위치하며 ▷전용면적 65m² 규모의 스탠더드 스위트 802실 ▷전용면적 136m² 규모의 프리미어 스위트 48실로 돼 있다. 객실은 모두 제주 건축물 고도제한선인 55m보다 높은 62m 위에 있어 제주시내와 산·바다를 조망할 수 있다.

제주드림타워 복합리조트 항공뷰. 2019.8.1 [롯데관광개발 제공/fnDB]

객실 인테리어는 미국계 글로벌 인테리어 설계업체 HBA가 맡았다. 특히 싱가포르에 있는 마리나베이샌즈의 ‘하늘 위 수영장’을 연상케 하는 국내 최대 크기(4290㎡) 야외 풀데크는 제주도 건축물 고도제한선(55m)보다 높은 62m에 있다.

롯데관광개발은 중국 뤼디(綠地)그룹의 자회사인 ‘그린랜드센터 제주’가 호텔레지던스 850실을 분양한 후, 사업에서 완전 철수하면서 수분양자들로부터 객실을 위탁받아 제주드림타워 복합리조트를 단독으로 운영하게 됐다.

■ 분양가 5~6% 확정수익…8년마다 무상 리노베이션

‘그린랜드센터 제주’는 분양 당시 연간 24일 객실을 사용하는 투자자에게 분양가(3.3㎡당 1700만원)의 5%를 20년 동안 확정수익으로 지급키로 했다. 객실을 사용하지 않으면 연 6% 확정수익을 보장했다. 객실 정상 요금의 40% 할인된 금액에 연간 60일 사용 가능한 옵션도 있다.

평균 분양가는 스탠다드스위트 약 7억원·프리미어스위트 16억4000만원(부가세 별도) 수준이다.

롯데관광개발은 "일반 호텔레지던스 분양과 달리 제주드림타워는 호텔·쇼핑몰·부대시설 등을 시행사가 직영하기 때문에 수익 구조가 안정적"이라고 설명했다. 호텔 브랜드는 ‘그랜드하얏트제주’로 2018년 8월 확정했다. 롯데관광개발은 그랜드 하얏트가 제주 드림타워 복합리조트의 주요 고객인 중국인에게 최고의 호텔로 손꼽히는데다, 지난 40년간 국내에서 호텔 운영 노하우를 쌓았기 때문에 위탁 계약을 체결했다고 밝혔다.

롯데관광개발은 특히 수분양자와 체결하는 임대차 계약 기간을 20년으로 하고, 임의로 계약을 해지할 수 없도록 명기해 20년 동안 확정수익을 보장했다. 또 8년마다 무상으로 리노베이션을 제공할 예정이다.

■ 기관투자가 지분율 확대 “성장 가능성 높이 평가”

롯데관광개발은 "850실 분양에 대해 확정수익을 최소 5%대만 적용하더라도 매년 약 320억원이상 필요하다“며 ”하지만 호텔 총 1600실을 가동해 얻는 수익을 최대한 보수적으로 예측해도 연간 1500억원에 달한다"고 강조했다. 롯데관광개발이 쇼핑몰·레스토랑·호텔 부대시설 등을 직접 소유하고 통합 운영해 여기에서 발생하는 전체 운영수익에서 수분양자 확정수익을 우선 지급한다는 계획이다.

한편 올들어 롯데관광개발에 대한 기관투자자들의 투자가 잇따르고 있다. 국민연금은 지난해 10월 5% 이상 취득 사실을 공시하면서 롯데관광개발의 주요 투자자 대열에 합류했다.

금융정보업체 에프앤가이드에 따르면, 현재 국민연금이 지분을 5% 이상 들고 있는 국내 상장 기업 전체 2072곳 중 313개다. 국민연금은 설 연휴 직전인 23일까지 지분율을 6.35%까지 확대됐다.

롯데관광개발은 이에 대해 기관투자자인 국민연금이 제주드림타워 복합리조트의 상징성과 성장 가능성을 높이 평가한 결과라고 봤다.

[e-mail] 좌승훈 기자