재건축 잡으려다 신축만 고공행진… 전월세 상승 역효과 우려

빗나간 민간 분양가상한제..새아파트 희소성만 더 부각
강남 전용 94㎡ 30억 육박..서울 전체 집값도 상승 예고

정부의 민간택지 분양가상한제 규제 발표 이후 서울 신축 아파트값이 '고공행진'을 지속하고 있다. 서울 집값 상승의 주범으로 지목된 재건축 아파트값 상승세를 억누르기 위해 나온 정책이 신축 아파트에는 '꽃길'을 깔아준 셈이다.

전문가들은 △희소성 △환금성 △높은 주거만족도 등으로 인해 신축 아파트에 수요가 몰리고 있다고 지적했다. 그러나 무엇보다도 수요가 쏠리는 지역에 공급을 가로막는 정부 정책이 신축 아파트값 상승을 부추기고 있는 주요인이며 이는 기축 아파트값 상승으로 이어지게 될 것이라고 우려하고 있다.

■서울 새 아파트 지난주 0.05% 상승

27일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 준공 5년 이하의 신축 아파트는 지난주 0.05% 올라 오름폭이 전주보다 0.04%포인트 상승했다. 강남권 신축 아파트 단지들은 최근 연달아 최고가를 갈아치우고 있다.

실제 2015년 입주를 시작한 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 94㎡는 이달 중순 29억2000만원에 신고가를 경신했다.

2016년 입주한 서초구 반포동 '아크로리버파크 전용면적 59㎡ 역시 지난달 22억1000만원을 기록하며 이전 최고가(20억3000만원)를 넘어섰다.

지난해 12월 입주를 시작한 송파구 가락동 헬리오시티 전용 84㎡도 지난달 17억5000만원에 최고가를 기록했다. 지난 2월 입주한 강남구 개포동 '래미안블레스티지' 전용 59㎡는 지난달 최고가인 18억2000만원에 거래됐다.

전문가들은 높은 주거만족도와 낮은 감가상각으로 인해 새 아파트 수요가 높은 상황에서 정부의 민간택지 분양가상한제 도입으로 새 아파트 희소성이 높아질 것이란 전망이 커지면서 신축 가격이 크게 뛰고 있다고 분석했다.

■집값 잡겠다며 오히려 집값 부추겨

정부는 집값 과열의 근원인 강남 재건축을 잡기 위해 지난 12일 민간택지 분양가상한제를 발표했다. 재건축 사업성을 떨어뜨려 집값을 잡겠다는 의도였지만 오히려 새 아파트 희소성만 부각시켰다는 지적이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울에서 30년 이상된 노후 아파트 비중은 22%"라며 "정부가 재건축·재개발을 막으면 신축 아파트 공급 및 유통물량이 그만큼 줄어들기 때문에 신축 아파트의 희소성은 높아질 수밖에 없다"고 설명했다.

정부가 앞으로 민간택지 분양가상한제가 적용되는 아파트에 최대 10년간 전매를 제한하겠다는 내용을 밝히면서 환금성이 상대적으로 높은 현 신축 아파트의 몸값을 더 뛰게 했다는 분석도 나온다.

함 랩장은 "분양가상한제가 적용되는 새 아파트는 앞으로 5년에서 10년간 전매가 금지된다"며 "반면 현재 5년 이하 신축 아파트 또는 분양권은 입주만 하면 언제나 팔 수 있어 환금성 면에서 훨씬 유리하다"고 지적했다.

전문가들은 이 같은 신축 아파트값 상승이 지속되면서 기축 아파트값과 전월세 가격 역시 끌어올리는 역효과가 나타날 수 있다고 우려했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "재건축 아파트가 집값 상승을 주도한다고 해서 이를 규제하니 신축 아파트 값이 가격상승을 주도하는 형국"이라며 "순서가 바뀌었을 뿐 서울 집값 상승세는 계속될 것"이라고 전망했다.

심 교수는 "집값은 단기적으로 오르고 장기적으로 안정적으로 가야 하는데 단기적인 집값 상승을 막기 위해 공급을 틀어막고 있다"며 "집값을 잡기 위해 어쩔 수 없는 정책이겠지만 '악수(惡手)'"라고 지적했다.

[e-mail] 서혜진 기자 전민경 인턴기자