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분양가상한제 시행, 편법거래 관계부처 합동 조사 등 정부의 고강도 부동산 대책이 이어지고 있지만 전국 및 서울 주택 가격은 전주보다 이번주 상승폭이 더 커졌다. 서울 집값은 23주 연속 상승을 이어가며 올 7월부터 반년 가깝게 상승세를 유지하고 있다. 서울 집값을 두고 전문가들의 전망 역시 내년 '하락론'과 '상승론'으로 나뉘고 있다.
■서울 아파트 값 23주 연속 상승
5일 한국감정원이 발표한 12월 1주(2일 기준) 기준 서울 아파트 가격 동향에 따르면 서울은 0.13% 상승하며 전주(0.11%) 보다 상승폭이 커졌다. 서울 아파트 가격은 23주 연속 상승세다.
감정원은 "종부세 부담 증가로 고가주택 및 다주택 보유에 대한 심리적 부담이 커지며 관망세 다소 확대되는 양상이나 여전히 매물 품귀현상 지속되고 있다"며 "풍부한 유동자금 및 추가 상승 기대감, GBC 허가(11월 26일) 등 개발호재와 그간 상승폭이 낮았던 단지들의 갭메우기 등으로 상승폭이 확대됐다"고 풀이했다.
실제로 지난 11월 분양가상한제 시행 이후 1달이 지났으나 지난 4주가 서울 아파트 가격은 0.09%, 0.10%, 0.11%, 0.13%로 오히려 상승폭이 더 커지고 있다. 고 분양가가 인근 아파트 가격을 끓어 올리고 있다는 진단과 달리 시중의 풍부한 유동성과 공급 감소 시그널이 역효괄르 부를 것이라는 시장의 우려가 현실화 되고 있는 것이다. 다만, 상한제의 경우 실제 효과가 나타나는 것은 6개월의 유예기간이 끝나는 내년 상반기부터 본격화될 전망이다.
서울 아파트 가격 인상을 구별로 살펴보면 강남4구가 0.21%로 전주(0.18%)보다 상승폭이 커졌으며 강북의 경우 성동구(0.09), 성북구(0.09%) 등의 상승폭이 높았다.
전국 아파트 가격은 이번주 0.10%올라 전주(0.09%) 보다 상승폭이 커졌으며 수도권을 제외한 지방의 경우 0.05%로 전주(0.06%)보다 상승폭이 소폭 하락했다.
■서울 집값 내년 "상승론 vs. 하락론"
현재 부동산 시장은 가격을 끌어올리는 환경요인과 정부의 각종 규제 등으로 상승 요인과 하락 요인이 혼재하고 있다. 이에 따라 전문가들의 내년도 부동산 시장 전망도 갈린다. 특히 전국 집값 상승을 이끌고 있는 서울 아파트 가격에 대해서는 전문가들마다 서로 다른 분석이 나오고 있다.
상승론의 근거는 저금리 기조와 풍부한 유동성에도 불구하고 아파트르르 제외한 대체투자처가 없다는 점이다. 안전 자산인 서울 아파트 선호 현상이 이어지는 가운데 특목고 폐지 방침에 따라 교육 시설이 좋은 대치동, 목동 등 아파트 값과 전세 가격에 영향을 주고 있다. 더불어 내년부터 본격화되는 3기 신도시 토지보상금이 풀리면 시중 유동성은 더 풍부해질 전망이다.
반면 내년 4월부터 정비사업 단지들에 분양가상한제가 적용되고, 종합부동산세 인상 등이 본격화 되면 분양가격 하방 압력과 다주택자들의 주택 보유 부담이 증가할 전망이다.
이광수 미래에셋대우 연구위원은 높아진 주택 보유 부담과 매도물량 증가 등 구조적인 요인으로 내년 집값 하락을 예상했다.
특히 최근 집값 상승은 작년의 급등기와 달리 가격과 거래량의 동반 상승 국면이 아닌 거래량은 줄고 가격만 오르는 양상인데 향후 아파트 가격이 조정을 받으면 급격하게 시장에 매물이 쌓이면서 가격 하방 위험이 증가한다는 것이다.
한편 이달 중 정부는 '공시가격 로드맵'을 발표할 예정으로 여기에는 종부세의 부과 기준이 되는 공시가격 비율을 실거래의 약 80% 수준으로 올리는 내용이 담길 것으로 알려졌다. 이에 따라 종부세(보유세) 등 다주택보유자의 세 부담이 늘어날 전망이다.
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hwlee@fnnews.com 이환주 기자
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