계속 쌓이는 지방 미분양…금융 리스크 '뇌관' 되나

내년 '준공후 미분양' 최대 3만호…금융 리스크 현실화 가능성 ↑ 서울-지방 주택시장 양상 달라…미분양 해소 맞춤형 정책 필요

[서울=뉴시스] 뉴시스 DB

[서울=뉴시스]박성환 기자 = 지방 주택시장에 빨간불이 켜졌다. 미분양 주택 증가세가 꾸준하고, 완공 이후에도 빈집으로 남아 '악성 미분양'으로 불리는 '준공 후 미분양'까지 늘고 있기 때문이다.

전국 미분양 물량은 6만 가구로, 물량의 83.9%가 지방에 집중돼 있다. 지역 경제 침체로 인구가 빠져나가고, 서비스업이 악화되면서 주택시장이 침체되는 악순환이 반복되고 있는 것이다.

문재인 정부가 출범 이후 서울 집값을 잡겠다며 규제 정책을 17번이나 쏟아내는 동안 지방의 미분양 주택은 꾸준히 증가했다. 국토교통부에 따르면 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 기준 지방의 미분양 주택은 총 4만1624가구였다.

하지만 올해 9월 기준 5만396가구로, 9000여 가구 가까이 증가했다.

악성 미분양인 준공 후 미분양 주택도 늘었다. 2017년 5월 6845가구였던 지방의 준공 후 미분양 주택은 지난 9월 기준 1만5808가구로 2배 이상 증가했다. 지역별로 경남이 9040가구에서 1만3903가구로, 지방에서 유일하게 1만 가구가 넘었다. ▲부산 836→4562가구 ▲전남 979→1875가구 ▲강원 3013→7797가구 ▲대구 383→1550가구 ▲울산 713→1345가구 ▲제주 971→1161가구로 미분양이 늘어났다.

악성 미분양으로 간주되는 준공 후 미분양 물량이 2020년 최대 3만호까지 늘어날 수 있다고 경고도 나왔다. 한국개발연구원(KDI)이 지난 8월 내놓은 '우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향' 보고서에 따르면 2019년 준공 후 미분양 물량이 최대 2만5561호, 2020년이면 3만51호에 이를 것으로 추산했다.

미분양 급증세는 2015년 집중된 주택공급 급증에 따른 것으로 풀이된다. KDI가 아파트 분양물량과 미분양의 상관관계를 분석한 결과 분양 물량이 10% 증가하면 3년 뒤 준공 후 미분양 물량이 3.8% 증가하는 것으로 나타났다.

특히 미분양 증가에 따른 지방 주택시장 침체 문제는 금융과 떼려야 뗄 수 없다. 미분양으로 인한 주택시장 침체가 가계 연체율 상승과 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등 금융 리스크로 이어질 가능성이 높다.

집값이 하락하고 가계의 지급 능력이 떨어지면 연체가 발생하는 등 부실채권이 늘어난다. 미분양이 증가하면 PF대출 부실에 따른 보증사고 위험이 커진다. 지방 주택시장의 침체는 금융 리스크 확대로 이어질 수밖에 없는 구조다.

또 미분양 증가는 자금 여력이 부족한 지방건설사와 하청업체 등의 자금난을 가중시키며 건설업계가 연쇄 도산하면서 지역경제에 적지 않은 충격을 줄 가능성도 있다.

주택업계에서는 정부의 잇따른 대출 규제와 분양가 상한제 시행 등으로 지방 주택시장 경기가 지금보다 더 침체될 것으로 내다보고 있다. 미분양 증가에 따른 리스크 분담을 통해 침체된 지방 주택시장이 금융 리스크로 전이되는 것을 차단해야 된다는 지적이다. 금융 리스크가 현실화될 가능성이 높은 미분양 관리지역에 대한 우선 지원이 필요하다는 얘기다.

주택시장에선 서울·수도권의 집값을 잡기 위한 세금·대출·공급 등 총망라된 정책의 일관성을 유지하되, 지방 미분양 해소를 위한 맞춤형 정책을 펴야 한다는 게 중론이다.

주택도시보증공사(HUG)의 보증 건수 제한 완화와 주택도시기금의 민간임대주택 매입자금 대출 재개 등이 맞춤형 정책으로 거론되고 있다. 환매조건부 미분양 아파트 매입 지원과 금리·대출 기간 등 대출조건 변경도 지원책 중에 하나로 꼽힌다.

하지만 반론도 만만치 않다. 정부입장에선 지방 맞춤형 정책 시행이 자칫 투기세력의 퇴로를 열어주고, 또 다른 투기 수요를 유입시킬 가능성을 배제할 수 없다. 또 널뛰는 집값을 잡기 위한 그간 시행한 규제 일변도 정책이 흔들려 시장 혼선을 부추길 수 있다는 지적도 지역 맞춤형 정책 시행이 부담스러운 이유다.

전문가들은 서울과 지방의 주택시장 양상이 다른 만큼 정책도 달라야 한다고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "지방 주택시장을 견인했던 조선이나 자동차, 제조시설 등 실물 경제가 전반적으로 악화되면서 주택시장에도 영향을 미치고 있다"며 "근본적으로 지방 경제를 활성화시키는 방안이 필요하지만 지역별 맞춤형 주택시장 활성화 대책이 필요한 시점"이라고 강조했다.

권 교수는 "지역의 부동산 침체가 장기화되면 주택시장의 정상적인 가격 조절 기능이 왜곡되거나 금융 리스크로 번질 가능성도 있다"며 "지방의 미분양 물량 해소를 위해 취득세나 양도세를 한시적으로 면제해주는 등 지역별 맞춤형 정책이 필요하다"고 덧붙였다.

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