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수도권 전역으로 퍼진 '갭메우기', 내년까지 이어질까?

김민기 기자

파이낸셜뉴스

입력 2019.11.21 14:29

수정 2019.11.21 14:29

서울 강남 오르자 강북에 이어 인천 경기도 갭메우기
내년 4월 총선 이전까지 갭메우기 장 지속될 듯
정부 조정대상지역 확대, 양도세 완화 등 고민 
최근 서울 강남 아파트가 3.3㎡당 1억원이 넘는 등 급격히 오르자 강북과 경기·인천 지역 역시 가격 격차를 좁히면서 ‘갭메우기’에 들어갔다. 서울의 한 아파트 단지 전경. / 사진 = 뉴스1
최근 서울 강남 아파트가 3.3㎡당 1억원이 넘는 등 급격히 오르자 강북과 경기·인천 지역 역시 가격 격차를 좁히면서 ‘갭메우기’에 들어갔다. 서울의 한 아파트 단지 전경. / 사진 = 뉴스1
[파이낸셜뉴스]#1. 최근 경기도 용인시에 사는 최모씨(38세)는 기흥역 센트럴푸르지오를 팔고 서울 인근의 집을 사려고 계획 중이다. 2015년 분양 당시 전용 84㎡ 분양가가 3억원 중후반대였는데 2018년 6월 입주하고 1년이 좀 넘자 6억 후반대까지 가격이 오르면서 3억원 이상 시세 차익을 누렸기 때문이다. 최 씨는 이 집을 팔고 그동안 모은 돈과 추가 대출을 통해 서울이나 인근 수도권으로 갈아타기를 할 생각이다.

최근 서울 강남 아파트가 3.3㎡당 1억원이 넘는 등 급격히 오르자 강북과 경기·인천 지역 역시 상승하며 서울 강남과 가격 격차를 좁히면서 ‘갭메우기’에 들어갔다.
참여정부 시절 급격한 상승장에서도 상승장이 길어지면서 수도권 주변부까지 가격 상승이 이어졌던 것처럼 문재인 정부 역시 ‘갭메우기’ 장세가 시작되는 분위기다.

■갈아타기 수요 늘자 수도권도 상승
21일 부동산114에 따르면 서울이 0.03% 변동률로 전주(0.02%) 대비 상승폭이 커졌다. 주요 신도시 지역은 서울보다 더 많이 올랐다. 신도시는 △동탄(0.07%) △분당(0.05%) △김포한강(0.05%) △광교(0.05%) △평촌(0.04%) 순으로 상승했다. 경기·인천은 △안산(0.09%) △의왕(0.08%) △과천(0.07%) △광명(0.07%) △용인(0.07%) △안양(0.06%) 등이 크게 올랐다.

이처럼 저금리와 호재로 인한 자금 유동성으로 인해 서울 이외에도 인천과 경기도 역시 서울과의 격차가 줄어들고 있다. 수도권 광역 교통망 호재와 재개발, 재건축 이슈로 인천, 안양, 의왕, 수원 등의 집값이 오르며 자금 여력이 생긴 수요자가 많아진 것이다.

전문가들은 수도권 주택 시장이 올해 9월 추석 이후 갭메우기 장세로 돌아섰다는 분석이다. 특히 수도권에서 2015~2016년 분양 받은 집의 시세 차익이 3~4억원 늘어나면서 갈아타기 교체 수요가 늘어났다.

실제 최근 수원 영통구의 거래량이 올초 2월 219건에서 지난달 929건으로 5배 가까이 폭등했다. 수원은 분양을 앞둔 매교역 일대 팔달 재개발 지역의 조합원 입주권이 1년 새 1억원 이상 오르면서 가격 상승이 이어지고 있다. 팔달6·8·10구역과 권선6구역 아파트 전용 84㎡ 조합원 매물의 경우 프리미엄이 2억6000만원 정도 붙어 6억원 중반대에 거래되고 있다. 의왕시 역시 비규제 지역이라 조정대상지역으로 묶인 동안구에 비해 가격 상승과 거래가 늘고 있다. 이처럼 민간택지분양가 상한제 발표 이후 공급 축소 시그널로 인한 서울 집값 상승 등 서울 상승장이 이어지자 인천과 경기권도 10월 이후 거래량이 지속적으로 늘어나면서 매수세가 늘어나고 있다.

무엇보다 이러한 수도권 갭메우기 장세는 내년 4월 총선 전후까지 6개월 정도 지속될 가능성이 높아 보인다. 정부가 갭메우기 장세가 확대되려는 시점에 고양과 부산이 조정대상지역에서 해제되면서 가격 상승이라는 ‘불’에 ‘기름’을 끼얹었기 때문이다.

실제 조정지역에서 전격 해제된 부산 주택 시장은 매매가격이 113주 만에 돌아서고 조정지역 해제 후 첫 청약 단지에서 67대 1이 넘는 높은 경쟁률을 기록했다. 조정대상지역에서 일부 해제된 고양시도 아파트값이 45주(약 11개월) 만에 상승 전환했다. 일산동구(0.03%), 일산서구(0.02%), 덕양구(0.01%)에서 매수 문의가 증가하며 가격 상승을 견인했다.

함영진 직방 데이터랩장은 “공급 부족이라는 심리적 불안감과 저금리에 풍부한 유동자금, 잦은 대책으로 인한 피로감 등이 겹치고 있다”면서 “수요자들이 혼돈을 느끼면서 집을 사는 경우도 많다”고 말했다.

■정부 추가 규제 두고 고민 커질 듯
이처럼 갭메우기 장의 지속 여부는 정부의 추가 규제 정책이다.

정부가 지금처럼 조정대상지역을 늘리지 않고 줄이거나 분양가상한제 확대만 외친다면 가격 상승은 지속될 가능성이 높다. 특히 내년부터 입주 물량이 급격히 감소하고 가격 상승으로 인한 매물 잠김현상, 전셋값 상승 등으로 인해 가격 상승 현상이 이어질 것으로 예상된다. 특히 1~2월 성수기가 시작되면 지금보다 더 가격이 오를 것이라는 분석이다.

반면 최근 단기간 급등한 수원이나 안양, 의왕, 시흥, 과천 등에 대해 조정대상지역이나 투기과열지구 지정 등의 규제가 이뤄진다면 투자 수요가 급감하면서 조정장세를 맞이할 가능성이 높다.
또 참여정부 시절처럼 추가 매입을 하지 않는 조건으로 다주택자의 양도세 중과를 한시적으로 유예해 퇴로를 열어준다면 물량이 쏟아지면서 가격 상승이 멈출 것으로 예상된다. 하지만 정부 입장에서는 총선을 앞두고 추가 규제를 내놓기도 부담이라 규제가 나오더라도 총선 이후가 될 것이라는 분석이다.


두성규 한국건설산업연구원 선임연구원은 “상한제 발표 이후 오히려 시장이 정부 예상과 달리 집값 상승이 커지고 있다”며 “정부의 부동산 정책에 문제점이 없는지 다시 점검 해야 한다”고 강조했다.

kmk@fnnews.com 김민기 기자

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