주택 거래절벽 심각, 서울·부울경 거래침체

주산연, 매매거래지수 첫 개발
거래가 주는데 가격이 오르는 것은 비정상

[파이낸셜뉴스] “현재 주택거래시장은 전국적인 침체상황으로 금융위기 이후 최저 수준이다.”

권영선 주택산업연구원 책임연구원은 10일 오후 서울 강남구 논현동 건설회관 중회의실에서 열린 ‘주택거래 활성화를 위한 정책대안 모색 세미나’에서 이같이 말했다.

권 책임연구원은 ‘최근 주택거래시장 진단과 향후 전망’을 통해 “서울, 경기, 부산 등의 규제지역과 강원, 경남 등의 지방거래시장의 거래 침체수준이 심각한 상황”이라고 강조했다.

이날 주산연은 주택시장의 거래 수준을 진단할 수 있는 주택매매거래지수(HSTI)를 최초로 공개했다. 주택매매거래지수(HSTI)는 기준값 대비 당해연도(반기)의 거래량과 거래율을 고려해 재산출한 값이다. 1을 기준으로 1미만일 경우 기준거래수준에 미치지 못한 침체기로, 1을 초과할 경우 기준거래를 넘어선 거래 활황기인 것으로 해석한다.

거래 기준값은 금융위기 이후 10년(2008∼2017년)간의 평균값으로 정했다.

올해 상반기 전국 HSTI는 0.63으로, 기준선(1.00)을 크게 밑도는 것으로 조사됐다. 특히 서울(0.53), 부산(0.47), 울산(0.47), 경남(0.54)의 거래 침체가 두드러지는 것으로 나타났다. 현재 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 규제지역 44곳 가운데 41곳이 HSTI 0.7 미만인 침체(2단계) 수준이라는 진단이 나왔다. 규제지역은 전국 시군구(261곳)의 16.9%에 불과하나 주택 숫자로는 30%, 거래량으로는 25%를 차지한다. 규제지역의 거래 침체는 전체 시장에 상당히 큰 영향을 미칠 수 있는 것이다.

권 책임연구원은 “이같은 정책 기조가 유지된다면 거래 감소 현상이 이어질 수밖에 없다”며 “전국적으로 거래 감소 현상을 개선하려면 서울과 경기 일부 지역의 집값 오름세를 근거로 한 규제 확대 정책을 재검토하고 지방 규제지역 지정을 다시 생각해봐야 한다”고 주장했다.

이어 ‘주택거래 활성화를 위한 정책과제’라는 주제로 발표에 나선 김덕례 선임연구위원은 “규제강화로 거래가 급격히 줄어들고 있으며 서울 주택시장 변동성 및 불확실성이 확대되고 있다”며 “대내외적인 경제상황이 어려워지고 있는데 서울 주택가격만 계속 오르는 것은 어렵다”고 강조했다.

그는 규제를 완화하고 거래를 정상화함으로써 자유롭게 주거 이동할 수 있도록 보장할 필요가 있다고 지적했다. 지난해 9·13대책 이후 대출 받을 이유가 없는 ‘현금부자’를 중심으로 거래시장이 재편된 데 비해 주택 구입 능력이 떨어지는 1주택자를 비롯한 실수요자는 정작 이사가거나 내 집 구하기가 어려워진 상황이라고 분석했다. 다주택자에게 중과되는 양도소득세 또한 투기 수요를 억제했지만 ‘거래 절벽’과 증여거래로 가는 ‘풍선효과’로 이어졌다고 진단했다.

양도세를 강화한 2017·2018년 서울 공동주택 실거래가는 11.2% 오른 데 비해 지방 공동주택 실거래가는 4.0% 떨어졌다.

김 선임연구위원은 “1주택자와 건전한 투자수요를 포함해 넓은 의미의 실수요자를 다시 정의 내리는 등 정책 대상·수단을 재설계할 필요가 있다”며 “지역별 특성을 고려해 주택 규제를 개선하고 정책을 추진할 필요가 있다”고 강조했다.

이어 “서울 주택시장 안정화를 위해서는 노후 아파트를 개선할 수 있는 재건축·재개발 등 정비사업 정상화가 중요하다"며 "서울은 노후 주택 중 절반이 아파트일 정도로 비중이 높기 때문에 정비사업 정상화가 반드시 필요하다"고 덧붙였다.

[e-mail] 김민기 기자