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HUG 분양가vs 분상제vs 시세, 최저가는 어디?

이환주 기자

파이낸셜뉴스

입력 2019.10.07 05:59

수정 2019.10.07 05:59

국토부 "분양가 상한제가 시세보다 20% 저렴할 것"
둔촌주공아파트 전경.
둔촌주공아파트 전경.
[파이낸셜뉴스]“둔촌주공 주변 시세가 3.3㎡당 4500~5000만원인데 현재 주택도시보증공사(HUG) 분양가 심의를 받으면 3.3㎡당 3000만원 전후가 될 것으로 보인다. 분양가상한제가 적용됐다면 2600만원까지 내려갔을 것이다.”(둔촌동 공인중개소 관계자)
이르면 이달 말 시행 예정인 민간택지 분양가상한제가 실제 가격 인하에 얼마나 효과가 있을지 관심이 높다. 과거에는 시세 대비 분양가가 110~120% 정도 비쌌으나 최근에는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제로 인해 시세 대비 80~90% 정도 저렴하기 때문이다. 실세 분양가상한제가 적용되면 시세 대비 70~80% 정도 가격이 낮아질 것으로 보여 시장에 미치는 파급력이 클 것으로 전망된다.

■HUG 분양가 통제로 ‘로또 아파트’ 나와
7일 부동산 업계에 따르면 최근 분양한 서울 삼성동 상아2차 재건축인 래미안 라클래시의 경우 일반분양가가 3.3㎡당 4750만원(가중평균 기준)이었다.
상아2차 인근의 삼성 센트럴아이파크(상아3차)의 3.3㎡당 평균 시세는 6350만원대로 3.3㎡당 약 1600만원 정도 저렴하다. 30평대 기준 4~5억원 저렴한 가격이다.

올 초만 하더라도 기존 분양가 및 매매가 시세 대비 110%로 분양하는 것이 일반적이었다. 2017년 3월부터 HUG는 고분양가 사업장의 경우 1년 이내 인근 신규 사업장의 평균 분양가의 110%를 넘지 않게 통제했기 때문이다. 실제 올 3월 분양한 서울 홍제동 ‘홍제역 해링턴플레이스’는 3.3㎡당 평균 분양가가 2469만원으로 ‘3.3㎡당 2000만원’선을 깨며 일대 분양가 신고가를 기록했다. 일부 전용면적 84㎡의 경우 중도금 대출 보증 상한선인 9억원에 간당간당한 8억9128만원에 달했다. 대출 규제가 강화되고 시세와 맞먹는 분양이 나오면서 1순위 청약에서 미달이 나오며 분양 시장이 주춤했다.

하지만 110% 룰이 분양가가 확 뛰지 못하게 방어 역할을 하지만 오히려 가격을 110% 맞춰 꾸준히 올리는 부작용이 나온다는 지적이 나왔다. 이에 HUG 역시 고분양가 관리책을 통해 우회적으로 분양가를 관리했다.

그러다 올 6월 HUG가 칼을 빼들었다. ‘고분양가 사업장 심사기준’을 변경하면서 새 아파트 분양가는 주변 시세 대비 최대 105%를 넘지 않는 선에서 책정되도록 했다. HUG의 분양가 인하 압박도 거세지면서 기존 시세 대비 분양가가 오히려 크게 낮아지는 단지도 나왔다.

여의도동 MBC 부지에 들어서는 브라이튼 여의도는 3.3㎡당 4000만원 이상을 생각했으나 반경 1km엔 최근 분양한 아파트뿐만 아니라 준공 10년 이내 아파트도 없어 영등포 기준으로 분양가가 책정될 시 3.3㎡당 2200만원까지 떨어진다. 둔촌주공도 분양가 심사기준 개선에 따라 주변 시세(고덕자이)를 감안해 2500만원까지 낮아질 가능성도 있다.

결국 과거 매매가 대비 100~110%에 분양가가 나왔다면 최근엔 정부 압박과 규제로 시세 대비 2~3억원, 많게는 4~5억원 저렴한 ‘로또 아파트’가 나오고 있는 상황이다.

■가격 인하 효과 단순비교 어려워
민간택지 분양가상한제가 적용되면 HUG 분양가 통제보다 더 낮은 가격의 분양가가 나올 것으로 예상된다. 국토교통부와 HUG 등에서는 분양가상한제의 분양가 산정방식과 HUG의 고분양가 관리지역에 대한 분양가 산정 방식이 달라 일률적으로 '시세보다 몇 % 저렴하다'고 단정하기는 어렵다는 입장이다. 하지만 전문가들과 업계에서는 기존 시세 대비 70~80% 정도 분양가가 내려갈 것이라는 분석이다.

실제 국토부는 지난 8월 분양가상한제 확대 적용 방안을 발표하며 "일부 단지를 시뮬레이션한 결과 분양가를 시세 대비 70~80% 정도에서 책정할 것"이라고 예상했다. 당시 국책연구기관 분석 결과를 인용하며 민간택지 분양가 상한제 시행으로 인해 서울 아파트 가격도 연간 1.1%포인트 하락할 것이라고 전망했다.

이번에 도입되는 분양가상한제는 택지비, 건축비에 건설사의 적정 이익을 더해 산정하게 된다. 기존 HUG의 분양가 관리 방식은 새 아파트가 들어서는 지역의 최근 분양 아파트 및 인근 구축 아파트 가격과 비교해 일정 수준을 넘지 못하게 하는 '비교 산정' 방식이라 분양가상한제와는 차이가 있다.

건설사 입장에서는 서울의 강남 등 이미 시세가 높게 형성된 지역에서는 HUG의 분양가 방식을 통하는 편이 유리하다. 반면 분양가상한제가 적용되게 되면 원가에 적정이익을 더한 단일한 기준으로 분양가를 책정해야하기 때문에 분양가가 더 떨어져 사업성이 낮아진다.

결국 분양가상한제 시행에 따른 아파트 건축 하자나 주택 품질 저하 우려가 나오고 있다. 또 과도한 로또 청약 열풍으로 인한 시장 과열, 주택공급이 지연으로 인한 공급부족 사태 등도 부작용으로 나오고 있다.


국토부는 "품질 향상을 위해 추가적으로 들어가는 비용은 '가산비' 항목으로 분양가에 반영하게 된다"며 "분양가상한제를 적용하더라도 적정 이윤을 적용해 분양가를 책정해 공급 위축도 없을 것으로 예상한다"는 입장이다.

hwlee@fnnews.com 이환주 김민기 기자

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