상한제 '재건축 희비'… 유예단지 추가상승, 적용단지 주춤

재건축 기본적으로 매도자우위 시장
분양가 상한제 적용되도 급매 제한적
'강남재건축＝로또'  인식 존재하는한
분담금 늘어도 분양 후에 한몫 챙긴다
강남 투자한 자산가들 버티기 전망

분양가 상한제 유예 유력한 단지

투기과열지구 내 관리처분인가 이후 재건축아파트(분양가상한제 유예 유력)
지역			단지명	총가구수	사업단계
서울	강남구	개포동	주공1단지	5,040	이주/철거
서울	강남구	개포동	주공4단지	2,840	이주/철거
서울	강동구	둔촌동	둔촌주공	5,930	이주/철거
서울	송파구	신천동	진주	1,507	이주/철거
서울	송파구	신천동	미성,크로바	1,350	이주/철거
서울	서초구	반포동	경남,신반포3차,신반포23	2,396	이주/철거
사업단계 조사시점: 2019년 3분기 자료:부동산114

분양가 상한제 적용 유력한 단지

투기과열지구 내 사업시행인가 재건축아파트(분양가상한제 적용 유력)
지역			단지명	총가구수	사업단계
서울	서초구	서초동	신동아1,2차	997	사업시행인가
서울	서초구	잠원동	신반포18차(337동)	182	사업시행인가
서울	강남구	대치동	쌍용1차	630	사업시행인가
서울	서초구	반포동	주공1단지	1,490	사업시행인가
사업단계 조사시점: 2019년 3분기 자료:부동산114

[파이낸셜뉴스]정부가 관리처분인가를 받은 사업장에 대해 민간택지 분양가 상한제 적용을 6개월 유예하기로 하면서 강남 등 주요 재건축 단지들의 희비가 엇갈릴 전망이다. 사업진행 단계별로 철거·이주 등을 진행하거나 마친 일부 단지는 여유를 되찾은 만큼 재건축에 속도가 붙으며 가격 상승을 주도할 것으로 예상된다. 하지만 사업시행인가 이전의 단지들은 분양가 상한제 적용이 불가피해 보여 오히려 분양 일정이 연기되거나 수익성 여부에 따라 전면재검토 등을 고려하는 단지들도 나올 것으로 보인다.

■분상제 유예 단지 추가상승 동력
3일 국토교통부에 따르면 분양가 상한제를 사실상 피하게 되는 단지는 서울 기준 61개 단지 6만8000가구 수준이다. 최근 전 고점을 회복하며 서울 집값 상승세를 다시 주도하는 강동구 둔촌주공, 강남구 개포주공1단지, 서초구 신반포3차 등이 모두 포함된다. 이밖에도 서초구 래미안 원베일리, 서초구 반포우성, 동작구 흑석3구역 등 분양가상한제 적용을 받지 않는 주요 단지들은 추가적인 강세가 예상된다.

사업시행인가 3년이 지났지만 착공이 미뤄져 거래가 되는 단지들의 경우 추가적인 가격상승도 있을 것으로 기대된다.

특히 내년 4월 이전 주택도시보증공사(HUG) 분양가 기준에 따라 본격적인 분양에 들어가면 '로또 단지' 메리트가 부각되며 일반분양 물량에 대한 치열한 청약 경쟁률도 예상된다.

실제 최근 청약접수를 받은 강남구 삼성동 래미안라클래시(115대 1)나 강남구 역삼동 역삼 센트럴 아이파크(65대 1) 의 경우 기록적인 청약경쟁률과 함께 5억~10억에 가까운 시세차익을 확보한 상태다.

내년 4월까지 분양에 나서는 관리처분인가 단지의 경우 HUG의 분양가 정책을 고려할 때 비슷한 수준의 시세차익이 가능해 또 한 번 재건축발 청약광풍을 불러올 가능성이 크다.

■분상제 적용에 주춤… 급락 없을 것
문제는 관리처분인가에 들어가지 못한 단지들이다. 하지만 이들 단지도 상승 동력은 확보 못하지만 가격하락 등 충격은 피할 것으로 보인다.

전문가들은 서울 아파트 시장의 공급부족 상황에서 재건축 단지 같은 주요 입지는 제한적이기 때문에 분양가 상한제로 전반적인 상승세를 막기는 힘들다는 견해다.

분양가 상한제 유예단지의 추가상승에는 힘이 실리고, 분양가 상한제 적용을 받는 단지는 가격 추이가 정체될 것으로 전망했다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “현재 재건축 아파트 시장은 매도자우위 현상을 보이기 때문에 사업 초기 단지라고 해서 가격을 낮춘 매물이 급격히 늘어날 가능성은 없다”면서 “일부에선 리모델링을 검토하는 단지가 나올 수 있지만 대부분은 재건축을 고수하는 상태에서 사업이 지연될 가능성은 크다”고 말했다.

■'강남재건축＝로또' 인식 여전해
이 같은 배경에도 역시 ‘강남 재건축＝로또’ 라는 인식이 강하기 때문이다.

강남에서 재건축만한 입지의 새 아파트가 늘어날 가능성이 없고, ‘5년 보유 2년 거주’ 등 강화되는 전매기준 등을 고려하더라고 집주인들이 결국엔 주변에서 가장 비싼 아파트가 될 거란 전망을 하는 한 가격을 낮춰 급매에 나서지 않을 것이란 분석이다.

함영진 직방 데이터랩장은 “관리처분인가와 사업시행인가는 사업단계로는 한 단계 차이지만 사업시행인가 이전의 단지들은 퇴로가 막혔다는 점에서 차별화를 보일 것”이라며 “하지만 분양가 상한제 유예에 포함되지 않은 재건축 단지의 가격 하락세가 나타나지는 않을 것으로 보인다”고 말했다.

함 랩장은 “현재의 재건축 상승세의 기저에는 공급부족, 풍부한 유동자금, 저금리 부동산 안전자산 효과 등 복합적인 작용이 있기 때문”이라며 “분양가 상한제 적용을 받아도 분담금은 인상되지만 분양 이후 가격을 고려하면 보유자들의 자산 가치에는 변동이 없다.

분양가 상한제 적용에 따라 사업초기 단지들의 가격이 폭락하는 일은 없어 보인다”고 덧붙였다.

[e-mail] 김현우 기자