[마켓워치]KT&G, 동서울터미널 개발서 손떼

수익률 한자릿수로 줄어
한진重-신세계, 합작투자社 설립
오는 9월 토지매매계약 추진 예정

KT&G가 한진중공업 소유의 서울 동서울터미널 개발사업과 관련, 신세계와 결별했다. 당초 예상보다 건설비용이 늘어날 것으로 예상되면서 목표수익률이 두자릿수에서 한자릿수로 축소된 탓이다.

29일 투자은행(IB) 업계에 따르면 한진중공업은 최근 KT&G를 제외하고 신세계프라퍼티와 합작투자계약을 했다. 자본금은 50억원으로, 한진중공업은 향후 증자를 통해 400억원 한도 내에서 출자할 계획이다.

KT&G와 신세계의 결별은 한진중공업이 제시한 목표수익률이 12%에서 한자릿수로 떨어졌기 때문이다. 협의 과정에서 서울시가 요구하는 여러 시설 등을 포함할 경우 건설비용이 증가할 것으로 예상된다.

KT&G는 리스크가 높아지면서 수익률이 낮아지는 것을 감내할 수 없었던 것으로 보인다.

박봉서 GS건설 개발사업담당 임원을 부동산개발실장으로 영입하고, 신세계보다 더 사업에 적극성을 보여온 점을 고려하면 아쉬울 수밖에 없다. 운영수익 등으로 떨어진 목표수익률을 보충할 수 있는 신세계와 처지가 다른 점도 한몫했다.

앞서 KT&G와 신세계는 서울시와 동서울터미널 현대화 개발사업 논의를 통해 연면적 33만578㎡로 개발하는 것을 추진해왔다. 지상 44~45층 3개동으로 재개발하는 안이 거론된다.

이번 결별로 KT&G와 신세계의 협력관계에 금이 가기 시작했다는 지적도 나온다. KT&G가 개발 노하우를 충분히 축적했기 때문이다.

앞서 두 회사는 지난해 6월 경기 수원 대유평지구 개발을 위해 KT&G와 신세계프라퍼티가 각각 지분 50%를 출자해 합작투자회사를 설립한 바 있다. 이번 사업의 협력 불발로 앞으로 다음 사업에서는 따로 서기에 나선 것 아니냐는 말이 나오는 배경이다.

동서울터미널 개발사업 투자 규모는 대출을 포함, 1조1000억원을 넘을 것으로 보인다. 한진중공업은 토지 등의 대가로 10% 지분을 받는다. 신세계 80%, FI 10% 수준이다. FI 지분은 신세계의 판단에 따라 빠질 수도 있다.

신세계와 한진중공업이 만드는 합작투자회사는 오는 9월께 토지매매계약을 할 예정이다. 가격은 4000억원대 초반으로 잠정 결론을 내렸다.

동서울터미널 부지를 담보로 갖고 있는 1차 부동산유동화 대주단의 대출금은 2200억원 수준이다. KDB산업은행, KEB하나은행, KDB캐피탈, IBK캐피탈 등으로 구성됐다.

남은 금액은 인천 율도부지 매각대금과 함께 한진중공업에 신규자금(2300억원 규모)을 지원했던 2차 부동산유동화 대주단의 대출금 상환 등에 쓰일 예정이다.