"서울 집값 하락 멈췄지만 큰폭상승 힘들어… 지방은 침체 지속" [전문가 부동산시장 전망]

강남 재건축 중심 상승은 일시적..수도권은 입지 따라 양극화 예상..거래규제·과세 완화 정책 필요

전문가들은 하반기 부동산 시장이 서울과 지방의 양극화 속에 지역별로 차별화되는 모습을 보일 것으로 전망했다. 강남은 공급희소성과 풍부한 유동자금이 결합되며 매도자 우위의 시장이 지속될 수밖에 없고, 서울 전체적으로는 하락세가 멈추는 과정에 있는 것으로 진단했다.

반면 입주적체와 미분양 문제가 있는 수도권은 약보합세를 유지할 것으로 내다봤다. 다만 지방은 추가 하락이 예상되며 지역 건설경기에도 타격을 입을 것으로 예상했다.

■서울 '강보합' 수도권 '양극화'

문재인정부의 남은 3년 임기 내에 필요한 부동산정책으로는 과도한 거래규제와 거래과세 완화, 장기 공급플랜 마련 등을 지적했다. 최근 논란이 되는 3기 신도시 성공을 위해서는 기존 1·2기 신도시 주민들과의 갈등 해소, 광역교통망 확충 등이 꼽혔다.

강남 재건축을 중심으로 최근 상승 전환한 서울 집값에 대해 전문가들은 대체로 강보합을 예상했다. 다만 3기 신도시 추진이 진행 중인 수도권 지역은 입지에 따라 양극화를 보이며 보합, 지방은 약세장이 이어질 것으로 전망했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "서울지역은 고분양가 및 똘똘한 한 채 선호현상, 택지난 등을 고려해 하반기 집값은 강보합세를 나타낼 전망"이라며 "5월 기준 울산·충북·경남 등지는 3~4%씩 아파트 가격이 조정된 지역이 많고, 대전과 전남 일부를 제외하고 전국 15개 광역지자체는 가격이 하락하고 있다"고 말했다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "서울 동남권 주요 개발호재 지역 중심으로 하반기 아파트 가격 소폭 오름세 전환 가능성이 높아졌다"며 "지방은 '대대광(대구·대전·광주)' 등 일부 지역을 제외한 하락세가 지속되면서 초양극화 상황이 지속될 것"이라고 전망했다.

최근 강남 재건축을 중심으로 한 서울 아파트 가격 반등론에 대해서는 대세 상승이 아닌 일시적 현상으로 향후에도 큰 상승이나 하락전환은 없을 것이라는 전망이 우세했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "추석까지 회복세를 보일 수 있지만 일시적 현상인지 추세전환인지는 아직 불확실하다"며 "다만 그동안 너무 많이 올라 본격 대세 상승으로 갈 가능성은 희박하다"고 내다봤다.

김은진 부동산114 리서치팀장도 "서울 내 공급부족은 잠재된 상승 압력 요인이 될 수 있다"면서도 "대출규제와 정부의 추가대책 발표 가능성으로 상승세 전환은 쉽지 않고, 고분양가 규제로 신규 분양 아파트 가격상승 요인도 제한되고 있다"고 진단했다.

■거래규제 완화, 장기 공급플랜 필요

문재인정부의 부동산정책에 대해서는 단계적 규제완화, 장기 공급플랜 마련 등이 필요하다는 제언이 나왔다.

송승현 도시와경제 대표는 "지나친 규제로 인해 공급감소, 이로 인한 투기수요의 가격왜곡 등이 발생할 수 있는 만큼 신규 공급사업을 통해 소득계층에 따른 주거 이동범위를 확대할 필요가 있다"면서 "기존 규제를 단계별로 완화하고 특정지역 개발을 벗어나 전체적인 주택의 질 개선에 나서야 한다"고 말했다.

김 팀장은 "일시적인 양도세 완화 등 매물잠김 현상을 해소할 방안이 필요하다"고 말했다. 함 랩장도 "과도한 거래규제, 양도세 중과를 조율하고 서울 도시재생 등 장기 공급플랜을 마련해야 한다"고 말했다.

3기 신도시의 성공을 위해서는 1~2기 신도시 주민들의 우려를 해소할 광역교통대책 마련과 자족 기능이 가능한 일자리 창출이 중요하다는 것이 전문가들의 공통된 견해다.

송 대표는 "3기 신도시 입주 시기는 2024~2025년 정도로 예상되는데 인구 감소와 베이비붐 세대의 완전 은퇴시기에 유일한 부동산 자산을 지키기 위해 반발이 있는 것"이라며 "단순히 시기와 공급량 차원에서 접근하기보다 가구수, 가구 내 소득과 연령, 부양가족 등 다양한 수요를 고려하고 기반시설 확충에 맞춰 속도조절이 필요하다"고 말했다.

함 랩장은 "노후 주거지 공동화 현상, 신도시 빨대효과, 공급과잉을 우려하는 1~2기 신도시 주민들의 목소리에 귀를 기울여야 한다"며 "1~2기 인구유출을 줄일 수 있는 정비사업의 장기적 로드맵 제시는 물론 주변 교통망 확충과 관련해서도 제시한 시한 내 완공이 필요하다"고 강조했다.

[e-mail] 이환주 김현우 기자