[깡통전세 불안감 확산] 강북 덮친 '갭투자 역습' ..깡통전세 불안감 커졌다

전세가율 높을수록 위험
집값 떨어지면 보증금 받기 어려워
역전세보다 세입자에게 더 치명적

'갭투자'(전세를 낀 주택투자) 성행 지역에 깡통전세의 먹구름이 몰려오고 있다.

깡통전세는 집값이 전세계약 당시 가격보다 떨어져 집을 팔거나 법원경매가 진행되어도 전세보증금을 다 못 돌려준다. 이 때문에 전셋값이 계약 당시보다 하락해 집주인이 전세금을 제때 돌려주지 못하는 '역전세'보다 세입자에게 더 치명적이다.

문제는 깡통전세가 매매가격 대비 전세가격이 차지하는 비율을 뜻하는 '전세가율'이 높은 서울 강북 등 서민 주거지역부터 발생하고 있다는 점이다. 전세가율이 높은 지역은 불과 수천만원으로 집을 살 수 있어 갭투자자들이 대거 몰렸던 곳이다. 이들 지역은 집값이 조금만 떨어져도 전세금을 돌려줄 수 없게 된다.

2~3년 전 서민 주거지역 집값 급등을 불러왔던 갭투자자들이 이번에 깡통전세를 양산하고 있는 셈이다.

17일 파이낸셜뉴스가 부동산114에 의뢰해 서울과 경기도의 전세가율을 분석한 결과 2월 현재 서울시는 54.57%, 경기도는 70.01%로 각각 조사됐다. 서울지역은 매매값이 1억원이면 전셋값은 5457만원이라는 뜻이다. 법원 경매에 들어가도 충분히 전세금을 돌려받을 수 있는 수준이다.

하지만 전세가율이 70% 수준에 육박하는 곳도 적지 않다. 중랑구(72.77%)와 강북구(68.75%), 구로구(68.04%), 성북구(66.91%) 등은 전세가율이 65%를 넘는다. 불과 얼마 전까지만 해도 갭투자 1순위 지역으로 꼽힌 곳이다. 이들 지역은 집주인이 대출을 끼고 있으면 집을 팔아도 전세금 마련이 어렵다. 이 경우 아파트가 경매로 넘어가고, 채무변제 우선순위에 따라 세입자가 전세금을 모두 돌려받지 못할 수도 있다.

경기도는 이천시(78.25%)를 비롯해 군포시(77.51%), 부천시(77.41%), 파주시(76.86%)등 전세가율이 75%를 넘는 곳도 많다.

반면 서울 강남구는 전세가율이 44.78% 수준이고 서초구(45.23%), 송파구(45.23%), 용산구(48.07%) 등은 50% 이하다.

특히 강남권은 전세금을 돌려받지 못해 법원 경매를 신청하더라도 최초 감정가 대비 실제 낙찰가를 뜻하는 낙찰가율이 여전히 90%는 넘어 깡통전세 가능성이 거의 없는 것으로 나타났다. 실제 강남구 1월 낙찰가율은 92.7%이며 성동구(114.3%)와 강동구(104.8%), 송파구(102.3%)는 100%를 넘었다.

김은진 부동산114 팀장은 "아파트 매매가가 워낙 높아 전세가율이 낮았던 강남, 잠실 등 아파트의 경우 가격이 많이 떨어져도 깡통전세나 역전세 위험은 덜하다"면서 "오히려 갭투자가 성행했던 수원, 동탄 등 일부 지역은 집값이 전세가보다 낮아지는 깡통전세 위험성이 크다"고 말했다.

[e-mail] 이환주 기자