4월엔 아파트 공시가 현실화… 9·13대책 하락분 반영될까

국토부 "시세 기준 공시가 책정"..9·13 이후 서울 대부분 하락세
현실화율 놓고 부동산시장 촉각..거래중단에 실거래가 파악 불가
지역별 시세반영 정도 다를수도

지난 1월 표준주택에 이어 표준지의 공시가격까지 발표되면서 오는 4월 발표될 공동주택(아파트) 공시가격으로 관심이 이동되고 있다. 두차례 발표에서 공시가격은 물론 현실화율도 높아졌다. 국토교통부는 역시 공동주택 공시가격 책정의 기준을 전년도 공시가격이 아니라 시세로 잡겠다고 밝힌 상태다.

공동주택 공시가격 발표에서는 9·13 대책 이후 하락분을 얼마나 반영하는지가 핵심이 될 것으로 보인다. 일부지역이 경우 아파트 가격이 지난 해 9·13 대책 직전까지 상승한 이후 급격히 하락해 이미 지난해 연초의 가격까지 하락한 상태다.

■공동주택 공시가격, 9.13 영향 반영하나

12일 부동산 업계에 따르면 4월 30일로 예정된 공동주택 공시가격 발표에 부동산 시장이 촉각을 곤두세우고 있다.

재산세·종합부동산세 등 보유세 부담으로 시장에 매물이 늘어날 것이란 예상이 나오는 상황이다.

일단 정부는 올해 공동주택 공시가격에 대해 "단독주택이나 토지에 비해 현실화율이 상대적으로 높다"면서 "2019년 공시가격 상승률이 표준주택과 토지보다 높지 않을 것"이라고 밝혔다. 다만 국토부는 "최근 시세가 많이 올랐거나 시세와 공시가격의 격차가 컸던 일부 고가 아파트는 공시가격 상승 폭이 클 수도 있다"고 덧붙였다.

실제 아파트의 경우 이미 현실화율이 70%대로 토지나 단독주택에 비해 높은 데다가, 시세를 반영한다고 해도 전년도에 비해 폭등한 지역은 많지 않다. 서울 대부분 지역의 아파트 가격 지난해 9~11월을 기점으로 일제히 하락중이기도 하다.

지난해 공시가격이 전년에 비해 26.7%나 상승한 10억2400만원으로 책정되며 1가구 1주택자 기준 종합부동산세 과세 대상으로 편입된 서울 송파구 잠실엘스 전용 84㎡의 경우 2018년 1월과 12월의 가격 차이는 크지 않다. 국토부 실거래가에 따르면 지난해 1월 14억4000만~17억원에 거래됐고, 12월엔 16억3000만원에 팔렸다. 9월에 18억원까지 치솟았던 가격이 9·13 대책 이후로 하락하고 있는 것이다.

따라서 공동주택 공시가격 상승폭은 9·13 대책 전후로 확연히 다른 시장 가격을 어떻게 반영할 것인지에 달렸다고 할 수 있다. 국토부 및 감정평가 업계에 따르면 공동주택 공시가격 책정의 기준 시점은 2019년 1월 1일이다.

■거래 중단에 시세 반영 어떻게 할지 주목

문제는 9·13 대책 이후 거래도 거의 이뤄지지 않았다는 점이다.

실제 서울 서초구 '아크로리버파크' 전용 59㎡는 지난 2017년 10월 16억원에 거래됐지만, 지난해 8월엔 21억5000만원으로 급등했다. 하지만 이후 현재까지 6개월 동안 등록된 실거래가는 단 한건도 없다.

이 때문에 일부 지역의 경우 정부의 의지에 따라 시세 반영 정도가 달라질 가능성도 있다.

김수현 청와대 정책실장은 "조금이라도 불안한 현상이 있다면 지체하지 않고 정부는 추가 대책을 내놓을 것"이라고 공개적으로 선언했고, 시민단체 등에서도 끊임없이 공시가격 현실화를 주장하고 있다.

감정평가업계 관계자는 "현실적으로 (거래가 일어나지 않은 경우) 실거래가로 할 수 없기 때문에 1월 1일 시세를 기준으로 매매가능 금액이 어느 정도 인지를 파악해 반영하게 될 것"이라고 했다.

한편, 현재 공동주택 공시가격 산정을 위한 현장 조사는 이미 끝난 상태다. 조사된 가격을 입력한 뒤 결과치를 보고 통계를 분석하는 작업을 진행중이며 오는 3월 5일 열람 및 의견청취를 시작한다.

가격 공시는 4월 30일로 예정돼 있다.

[e-mail] 정상희 기자