[fn선임기자의 경제노트]전세시장, 역전세난 몰려온다---서울도 조금 더 내리면 역전세난

지난해부터 전국 각지에서 신규 입주 물량이 크게 늘면서 주택시장에 역전세난 공포가 몰려오고 있다. 특히 그동안 전세 안전지대로 인식되던 서울도 향후 전셋값이 지난 연말 기준으로 7% 이상 하락할 경우 역전세난이 발생할 수 있다는 분석이 나왔다. 역전세난은 전세 물량이 세입자 수보다 많아 전셋값이 하락하는 것으로 일부에서는 집주인이 전셋값을 돌려주지 못하는 현상도 발생하게 된다.

31일 우리은행 부동산연구포럼이 발표한 '2019년 아파트 전셋값 긴급점검' 보고서에 따르면 2018년 말 기준 서울지역 전용면적 85㎡ 아파트의 전셋값은 평균 4억3426만원으로 2년 전인 2016년 말 4억531만원 대비 7.4% 오른 수준이다. 이에따라 전셋값이 2018년 말 대비 7% 이상 내리게 되면 계약 당시 전세가격보다 낮아져 집주인이 전셋값 차액을 돌려줘야 하는 상황이 발생하게 된다.

서울시는 5년 평균 아파트 재고량 대비 입주물량 비중이 2.6%로 비교적 안정된 수준이지만 강동구(15.0%), 성북구(9.1%), 송파구(9.1%) 등 동남권 지역은 전셋값 하락 가능성이 높은 상태다.

이들 지역에서는 현재 헬리오시티 9500가구가 입주를 진행하고 있고 하반기에는 4932가구에 달하는 고덕 그라시움도 하반기 입주를 시작하게 된다.

우리은행은 전셋값 하락이 이미 전국적으로 진행되고 있다고 분석했다. 울산, 경남 지역은 최근 전셋값이 2년 전 가격보다 하락해 이미 역전세난이 발생하고 있다. 또 강원과 일부 경기지역에서도 전셋값이 1년 전보다 하락해 향후 역전세난으로 이어질 수 있다고 보고서는 우려했다.

경남은 2016년 말 대비 현재 전셋값이 12.7%나 하락했으며 울산(9.6%), 충남(9.3%), 경북(8.2%), 충북(1.4%) 등도 2년 전 전셋값보다 현재 전셋값이 낮아 역전세 발생 우려지역으로 꼽히고 있다. 특히 아파트 전셋값에 영향을 미치는 입주물량을 보면 올해 전국에서 39만5000가구가 예정돼 있어 2000년 이후 두번째로 많다고 보고서는 분석했다.

최근 5년 평균 아파트 재고량 대비 입주물량 비중은 강원(5.7%), 경남(5.6%), 경기(4.9%) 지역이 전국 평균치(3.7%)를 크게 웃돌고 있다.

우리은행 부동산연구실 윤수민 선임연구원은 "올해 입주물량이 2000년 이후 두번째로 많은 수준이어서 전셋값 하락 압력이 커지고 있다"며 "역전세 발생이 우려되는 지역의 전세세입자는 전세보증금을 지키기 위해 전세보증금 반환보증을 적극 활용할 필요가 있다"고 조언했다.

전세보증금 반환보증은 전세계약서 상 계약기간의 2분의1이 경과하기 전에만 가입이 가능하다.

[e-mail] 김관웅 부동산전문기자