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[fn선임기자의 경제노트]집값 안올라도 보유세는 해마다 계속 급등...거래세 낮춰 숨통 터줘야

김관웅 기자

파이낸셜뉴스

입력 2019.01.25 15:17

수정 2019.01.25 17:42

정부가 올해 단독주택 공시가격을 평균 9.13%까지 올리며 공시가격을 시세에 가깝도록 현실화하는 작업을 시작했다. 고가주택이 몰려있는 서울은 단독주택 공시가격이 평균 17.75%나 뛰었다.공시가격 현실화 방침에 따라 오는 4월에 발표되는 아파트와 연립 등의 공동주택 공시가격도 크게 오를 것으로 확실시된다. 공시가격이 재산세와 종합부동산세 등의 세금 부과의 기준인 만큼 공시가격이 오른 만큼 세부담도 증가한다. 정부는 표면적으로 공시가격 현실화를 조세형평성을 맞추기 위한 것이라고는 하지만 고가주택일수록 공시가격도 많이 올라가는 구조이다 보니 가진자에 대한 징벌적 과세 지적을 받는다. 동시에 별다른 소득이 없이 달랑 집만 가진 은퇴자 등이 엉뚱하게 세금폭탄을 맞는 경우도 있다.
정부의 공시가격 현실화 정책이 더 문제가 되는 건 우선 상승속도가 지나치게 빠르다는 점이다.한꺼번에 큰폭으로 공시가격을 올리면서 납세자가 감당하기 어려울 정도로 세금부담이 커진다. 여기에다 양도소득세 중과 요건을 되레 강화하는 등으로 보유세 부담에 팔려고 해도 쉽게 팔기 어렵게 만들었다는 점이다. 그러니 시장에서는 "양도소득세 중과 등을 통해 거래를 막아놓고 보유세까지 크게 올리고 있다"며 반발한다. 조세저항 움직임도 일고 있다.

■서울 웬만한 곳 단독주택 종부세 대상 포함
국토교통부는 서울지역 단독주택의 공시가격을 평균 17.75% 올리는 내용의 공시가격을 공시했다. 공시가격 현실화에 따라 올해 종합부동산세를 내야 하는 단독주택 소유자는 3012명으로 지난해보다 2배가 늘어난다. 이 중 2553명이 서울에 몰려있다.김현미 국토부 장관은 "공시제도 도입때부터 현실화율이 낮았고 가격상승분도 제 때 반영하지 못했다"며 "엄격하게 시세를 분석해 개별 부동산 시세를 파악하고 오랜 기간 저평가 된 부동산에 대해서는 현실화율을 빠른 속도로 정상화하겠다"고 밝혔다.

이에 따라 오는 4월 말 발표될 공동주택 공시가격에서도 종부세를 내야 하는 9억원 이상의 고가주택이 급증할 것으로 예상되고 있다. 현재 공동주택의 시세반영률은 평균 68.1%지만 서울 주요지역의 아파트들은 대부분 50%를 겨우 넘긴 수준에서 공시가가 결정되고 있다. 이에따라 지난해 말 시세를 기준으로 70% 수준까지 올릴 경우 종부세 대상 주택은 지난해의 2배가 넘게 증가할 것이라는 예상도 나오고 있다.

■집값 안올라도 보유세는 해마다 올라
정부는 올해 공시가격이 오르더라도 다주택자나 초고가주택을 보유한 사람이 아니고는 보유세가 큰 폭으로 오르지 않을 것이라고 하고 있다. 재산세의 경우 연간 상한선 130%가 있는데다 종부세도 1주택자는 150%로 규정하고 있어서다. 하지만 종부세 상한선은 다주택자는 2주택자가 200%, 3주택자 이상은 300%다.

실제 서울 마포구 공덕동 공덕자이 전용면적 84㎡(2018년 공시가격 6억원)와 서울 성동구 금호동 서울숲 푸르지오2차 전용면적 84㎡(2018년 공시가격 6억9300만원) 두채를 가지고 있을 경우 올해 공시가격을 시세의 70%로만 계산해도 각각 10억5000만원, 9억8000만원이 된다.

지난해는 재산세 184만원, 종부세 178만원, 농어촌특별세 35만원 등 총 543만원을 냈지만 올해는 재산세 310만원(상한선 적용), 종부세 356만원(상한선 적용), 농어촌특별세 94만원 등 933만원을 낸다. 문제는 공시가격을 올리지 않더라도 상한선 기준점이 계속 올라가고 종부세의 공정시장가액비율이 계속 오르기 때문에 세부담이 더 늘어나게 된다는 것이다. 이 사람의 경우 2020년에는 공시가격이 아예 오르지 않는다고 치더라도 보유세가 상한선 기준이 높아져 보유세가 1173만원까지 늘어나고 2021년에는 이보다 부담액이 훨씬 커진다.

■양도세 등 거래세 완화로 숨통 터줘야
이 때문에 업계에서는 늘어난 세금때문에 불편해 하는 다주택자나 고가주택보유자를 위해 양도소득세 중과세를 유예 또는 완화하고 취득세 등 거래세액도 다소 조정해줘야 한다는 지적이 나오고 있다. 업계에서는 보유세가 눈덩이처럼 계속 불어나는 상황에서 거래세도 OECD국 중 최고 수준으로 유지하는 것은 너무 과한 조치라는 것이다. 주택을 처분하고 싶은 사람에게 출구를 열어줘야 오히려 집값이 안정될 수 있다는 것이다.

실제 OECD의 2015년 조사에 따르면 전체 세수에서 양도소득세가 차지하는 비중이 3%에 달해 우리나라가 미국에 이어 두번째를 기록한 것으로 나타났다. 이는 양도소득세 중과조치가 시행되기 전 수치다.
또 취득세율은 4%로 미국의 1%, 프랑스의 2.5%보다 월등히 높은 것으로 나타났다.

서울 송파구 잠실주공 5단지
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kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산전문기자

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