부동산 부동산일반

[fn선임기자의 경제노트] 정책과 힘겨루는 집값… 4월 아파트 공시가가 향방 가른다

김관웅 기자

파이낸셜뉴스

입력 2019.01.13 16:49

수정 2019.01.13 16:49

김관웅 부동산선임기자 
미리 보는 올해 주택시장
정부 "실거래가에 가깝게 인상"..업계 "50%이상 오르는 곳 있을 것"
강남 등 재건축·재개발 억제 속 서울 수급 불균형도 불안 요인
올 입주단지 줄어드는 수도권..공급 공백땐 전세시장에도 영향
'First-Class 경제신문' 파이낸셜뉴스가 각 경제분야의 주요 이슈와 시사정보를 보다 쉽고,정확하고,깊이 있게 전달하는 'fn선임기자의 경제노트' 코너를 신설합니다. fn선임기자 경제노트는 쉬운 경제, 깊이 있는 해설을 기치로 내건 금융증권, 건설부동산, 산업경제, 행정 등 주요 경제분야 일선에서 잔뼈가 굵은 전문기자들이 독자들의 눈높이에서 주요 시사정보와 이슈에 대한 분석과 진단은 물론 향후 전망과 해법까지 제시합니다. 이를 통해 독자 여러분들의 정보갈증을 해소하고 재테크와 실생활에 보다 실질적으로 도움이 되는 정보를 제공하게 됩니다. fn선임기자 경제노트는 독자 여러분들의 편의를 돕기 위해 매주 월요일 파이낸셜뉴스 지면을 통해 찾아갑니다.
[fn선임기자의 경제노트] 정책과 힘겨루는 집값… 4월 아파트 공시가가 향방 가른다


[fn선임기자의 경제노트] 정책과 힘겨루는 집값… 4월 아파트 공시가가 향방 가른다


연초를 맞아 각 분야에서 새해 전망이 쏟아지고 있다. 국제기구나 공공 및 민간경제연구소, 투자은행, 금융권, 경제단체 등에서 저마다의 잣대로 그해 시장을 움직일 주요 변수를 도출하고 이를 토대로 그해의 전망을 내놓는다.
경제전망에는 대개 수치를 쓴다. 기업이나 가계에서는 이를 사업(투자)계획이나 재테크 전략을 짜는 데 활용한다. 우리나라의 경우 재테크에서 대표적 전망으로는 주식시장과 함께 부동산 시장을 빼놓을 수 없다. 주택 시장은 재테크는 물론이고 주거 문제와 관련된 만큼 전 국민의 관심사다.

그렇다면 올해 주택시장의 기상은 어떨까. 정부는 투기억제와 공급확대를 골자로 한 지난해 9·13대책과 9·21대책 및 후속대책으로 일단 급한불은 껐다. 서울 아파트 가격은 지난해 11월부터 하락세로 전환한 데 이어 최근 주요 지역의 재건축 단지마저 급매물이 나오고 있다. 또 수도권 지역과 지방은 지난해 중반부터 집값이 내리고 거래가 크게 위축됐다. 연구기관들도 올해 집값 전망을 지난해 수준의 보합 또는 약세 정도로 점친다.

하지만 최근과 같은 주택시장 흐름이 계속될지는 미지수다. 시장 흐름을 좌우할 3대 변수가 남아있기 때문이다. 우선 오는 4월 나오는 주택 공시가격이다. 공시가격은 종합부동산세, 재산세 등 보유세는 물론이고 상속세와 증여세, 심지어는 건강보험료, 기초연금 등에 영향을 미치는 만큼 공시가격이 크게 오르면 세금부담으로 인해 주택시장이 얼어붙을 수 있다. 정부는 일단 지난해 공시가격을 현실화하겠다는 계획을 밝혔다. 하지만 지나친 공시가격 인상은 과세부담 증가 등으로 자칫 조세저항 등 부작용을 부르는 만큼 정부의 의도대로 대폭 인상은 쉽지 않다.

서울의 아파트 수급여건도 주택시장의 향방을 알 수 있는 지표가 될 전망이다. 서울은 주요 지역에서 대규모 입주가 예정돼 있지만 강남권에서는 재건축 단지 이주도 대규모로 진행될 예정이어서 전체적 수급여건을 잘 따져봐야 한다는 것이다. 그동안 공급과잉 논란을 초래한 수도권 주택시장도 올 한 해는 새로운 전기를 맞을 것으로 예상된다. 동탄2신도시를 비롯해 수도권 주요 지역에서 입주가 거의 마무리되기 때문에 그동안 약세를 보이던 전셋값이 꿈틀댈 가능성도 제기되고 있어서다. 따라서 이들 3대 변수가 어떻게 전개될지에 따라 올해 주택시장 향방을 가를 것으로 보인다.

■최대 변수는 주택공시가격 인상 폭

올해 주택시장 흐름을 주도할 가장 큰 이슈는 2019년 공동주택 공시가격이 얼마나 오를 것이냐다. 최근 정부가 단독주택 공시가격 산정을 위한 표준지 공시가격을 크게 올린 것으로 알려지면서 논란을 빚고 있지만 오는 4월 말 발표될 공동주택 공시가격은 이보다 더 큰 파장을 불러올 것으로 예상된다. 업계에서는 올해 공동주택 공시가격이 많게는 50% 이상 오르는 곳도 있을 것으로 보고 있다. 지난해 서울 등 주요 지역의 집값이 급등한 데다 정부가 공시가격을 실거래가격에 가깝게 올리겠다고 공언했기 때문이다. 지난해 서울 공동주택 공시가격 상승률은 평균 10.2%에 달했다.

앞서 당정은 보유세 강화를 위해 올해부터 종합부동산세 세율을 최대 3.2%까지 크게 올리고, 세부담 상한선도 최대 300%까지 확대했다. 보유세 폭탄을 기정사실화한 셈이다. 이에 따라 정부가 올해 공시가격을 실거래가격의 80%까지만 올려도 지난해 집값이 급등한 지역에서 주택을 소유하고 있는 사람들은 보유세 폭탄을 맞을 것으로 예상된다. 지난해까지 공동주택 공시가격 비율은 실거래가의 평균 65~70%였다. 그러나 서울 강남권 등을 비롯한 일부 지역은 이보다 낮게 책정돼 논란이 되기도 했다.

실제 서울 서초구 반포동 반포자이 전용면적 84㎡ 아파트 한 채를 보유한 사람은 지난해보다 보유세가 200만원 넘게 오를 것으로 분석됐다. 이 아파트의 시세가 19억원 수준이라고 볼 때 시세반영률을 80%로 잡는다면 공시가격은 15억2000만원으로 지난해(12억7200만원)보다 크게 오른다. 이에 따라 올해 내야 하는 보유세는 재산세 301만원, 종부세 115만원, 도시계획세 127만원 등 총 631만원이다. 지난해 낸 보유세 409만원보다 222만원을 더 부담하게 되는 것이다. 그나마 1주택자여서 종부세 상한선 150%를 적용받아 줄어든 금액이다.

하지만 2주택 이상 다주택자는 상황이 더 나빠진다. 서울 마포구에서 아현동 래미안푸르지오(전용면적 84㎡)와 공덕파크자이(전용면적 84㎡) 2채를 가지고 있는 사람은 말 그대로 세금폭탄을 맞는다. 이 사람의 경우 지난해 재산세 181만원, 종부세 175만원, 도시계획세 107만원 등 총 535만원의 보유세를 냈지만 올해는 954만원까지 오른다. 실거래가격 반영률이 80%까지 오른다고 치면 래미안푸르지오의 공시가격이 지난해 6억8000만원에서 10억4000만원으로, 공덕파크자이의 공시가격도 지난해 6억원에서 올해 11억2000만원까지 오르기 때문이다. 그나마 2주택자여서 종부세 상한선 200%를 적용받지 못했다면 보유세만 1300만원 넘게 나오지만 줄어든 금액이다.

업계에서는 공시가격 실거래가 반영률이 어느 정도까지 오를 것인가에 따라 주택시장에 엄청난 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 실거래가 반영률이 80% 정도만 해도 이 정도 파괴력을 보이는 상황에서 이보다 더 오를 경우 다주택자는 더 이상 버티지 못할 것이라는 예상이 지배적이다. 그러나 정부가 공시가격을 갑작스럽게 올릴 수 있을지는 미지수다. 공시가격은 종합부동산세와 재산세 등 국세와 지방세, 상속·증여세 등 각종 국세와 지방세의 부과기준이 되는 것은 물론 지역가입자 건강보험료, 기초생활보장대상자 판정, 재건축초과이익부담금, 학자금장기상환 대상자 등 각종 부담금과 사회보장제도 대상자의 판단기준으로 활용되고 있어서다. 따라서 4월 공동주택 공시가격 상승폭은 올해 주택시장을 가를 최대 변수로 보인다.

■정책과 힘겨루기하는 서울 주택시장

서울지역의 주택 수급불균형도 시장의 중요한 변수다. 정부가 수도권에 신도시를 건설하는 등 공급확대 대책을 내놨지만 서울시내 수요를 분산하는 데는 한계가 있기 때문이다. 부동산114에 따르면 올해 전국 신규 입주물량은 38만가구다. 지난해 45만가구에 이어 올해도 입주가 이어진다. 특히 서울에서는 4만2000여가구가 예정돼 있다. 이는 지난 2014년 4만2000여가구 이후 가장 많다. 이를 토대로 일각에선 서울 집값도 약세를 보일 것으로 예상한다. 실제 서울 강남구에서는 개포동 래미안블레스티지 1957가구(2월), 디에이치 아너힐스 1320가구(8월)를 비롯해 강동구 명일동 래미안 명일역 솔베뉴 1900가구(6월), 강동구 고덕동 고덕그라시움 4392가구(9월), 강동구 상일동 고덕 롯데캐슬 베네루체 1859가구(12월) 등 대단지만 해도 꽤 많다. 또 지난해 말 입주를 시작한 헬리오시티 9510가구도 오는 4월 1일까지 입주를 진행 중이다.

하지만 재개발, 재건축 등에 따른 멸실주택 수를 감안하면 실질적으로 공급 증가효과는 크지 않아 수급문제가 여전하고 이로 인한 집값불안은 상존한다. 실제 서울에서 재건축·재개발 등으로 인해 멸실되는 주택 수는 2015년부터 급증세다. 부동산114에 따르면 2016년에만 정부가 재건축 이주시기를 조절하면서 2만189가구로 일시적으로 줄어들었다. 하지만 2015년 4만2579가구, 2017년 4만2414가구, 2019년 3만7675가구 등 해마다 4만가구 안팎에 달한다. 2010년 이후 2014년까지 서울에서 멸실주택 수가 2만가구 안팎에 그쳤다는 것을 감안하면 2배에 달한다. 당장 서울 강남권에서는 미성크로바(1350가구), 진주(1507가구), 방배13구역(2307가구), 반포주공 1·2·4주구(2210가구), 한신4지구(2640가구) 등 대규모 단지가 재건축으로 멸실돼 그만큼은 대체주택이 필요해진다. 가뜩이나 정부가 수요가 몰리는 강남권 등 요지의 재건축과 재개발을 억제하는 것도 불안요인이다.

■수도권 전세시장 불안

수도권 전세시장도 눈여겨봐야 한다. 전세시장은 실수요자 위주로 움직이는 대표적 시장이어서 올해 주택수요를 가늠할 수 있는 지표이고, 이는 결국 집값 움직임으로 이어지기 때문이다. 지난해에는 서울 인근 수도권 주택시장에서 대규모 입주가 시작되면서 서울과 수도권 지역까지 전세시장이 약세를 보였다. 정부의 규제도 일정 부분 영향을 미쳤지만 서울 외곽지역에서 입주물량이 크게 늘었기 때문이다.

그러나 올해 서울과 수도권 전세시장은 이전과 사정이 달라진다.일단 수도권에서 입주단지가 다시 줄어들기 시작했다. 경기도만 보더라도 지난해 16만7130가구였다. 하지만 올해는 13만여가구로 줄어든다. 내년부터는 물량이 더 줄어든다.
수도권 2기 신도시와 택지지구 조성이 마무리 단계에 접어들었기 때문이다. 정부가 3기 신도시계획을 발표했지만 3기 신도시에서는 개발일정을 감안할 때 아무리 빨라도 2025년 이후에 입주물량이 나온다.
신규 공급 공백이 생기고 이게 시장 불안요인으로 이어질 수 있다는 얘기다.

kwkim@fnnews.com 김관웅 기자

fnSurvey