심상찮은 전세… 집주인도 세입자도 '깡통주택 공포'

서울 전세가율 55%로 뚝 ..전세 떨어지면 매매도 하락
내년 공급량 평년보다 많아..매매가 더 떨어질 가능성

아파트 매매가격에 선행하는 전세가격이 하락세로 접어들면서 집값 하락세가 본격화될 것이라는 우려가 감돌고 있다. 특히 내년에 평년보다 많은 38만가구의 주택이 공급되고, 대출규제와 함께 기준금리 인상까지 점쳐지면서 주택 매매가격에도 악영향을 줄 것으로 예상된다. 이 때문에 향후 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 어려워지고, 기존 갭투자자는 '깡통주택' 사태로 어려움을 겪을 수 있다는 우려가 나온다.

20일 부동산114에 따르면 2015년 70%를 넘었던 서울 전세가율(전세가/매매가)은 하락을 거듭해 지난달 55%대까지 떨어졌다. 이 기간 전국 전세가율도 73.45%에서 65.25%로 하락했다. '전세가율 하락=전세가격 하락'을 뜻하지는 않는다.

최근 전세가율 하락은 매매가가 크게 오른 반면 전세가는 상대적으로 덜 올랐기 때문이라는 분석이 나왔다. KB국민은행 월간 주택동향에 따르면 서울 주택가격은 올 1~10월 16.8% 오른 반면 전세가격은 4.4% 오르는 데 그쳤다.

전문가들은 전세가율이 저점을 찍고 상승 반전하는 시점에 주목해야 한다고 조언한다. 부동산시장 침체기에 전세가율이 높기 때문이다. 실제 서울 아파트 가격 바닥으로 꼽히는 2015년에는 전세가율이 70.63%로 최고점을 기록했다. 전세가율이 상승한다는 것은 매매가와 전세가 차이가 줄어든다는 것을 의미한다. 매매가격이 떨어지거나 전세가격이 오를 때 가능하다. 일단 전세가격은 내년 이후 안정될 것으로 예상된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "2014년부터 초이노믹스로 주택시장 규제가 완화되면서 2017년 38만, 2018년 41만, 2019년 38만가구 등 평년(약 30만가구)보다 높은 입주물량이 대기하고 있다"며 "매매가 조정에 따라 전세가 상승요인은 있으나 공급이 늘면서 전세가는 안정세를 보일 것"이라고 예상했다.

오히려 매매가격 하락으로 인한 전세가율 상승을 걱정해야 할 상황이다. 내년에 38만가구 입주물량이 공급되고, 대출규제 등으로 전체적인 주택시장이 침체하면 매매가격과 전세가격 동반 하락 가능성이 크다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "3억원 집을 2억7000만원 전세를 끼고 샀는데 집값이 2억7000만원 아래로 떨어지는 깡통주택, 깡통전세 사태가 연이어 나올 수 있다"고 말했다.

[e-mail] 이환주 기자