전세자금대출때 9월13일 이후 매입한 임대주택도 주택수 산정

분양권과 조합원 입주권은 주택수 산정 제외
10월15일 이전 전세계약 증빙땐 이전 규정 적용

국토교통부와 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)가 오는 15일부터 2주택 이상 다주택자의 신규 전세자금대출을 제한하고 부부합산 연소득 1억원 초과 가구의 신규 전세자금대출을 거부하기로 했다. 국토부는 7일 이같은 조치에 대해 "투기수요를 억제하고 서민·실수요자를 보다 폭넓게 지원하기 위한 것"이라고 설명하고 있다. 다주택자이면서도 전세자금을 활용해 갭투자에 나서는 사례를 막기 위한 것으로 앞으로 어떻게 달라지는지 문답을 통해 세부 내용을 짚어봤다.

▲민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록한 임대주택을 보유한 경우 주택보유수에 포함되는지.

-앞으로 2주택 이상 다주택자에 대한 전세대출 보증이 제한되는 만큼 전세대출 보증 신청때부터 주택보유수 확인이 필요하다. 개인임대사업자의 경우 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록한 임대주택도 규제회피를 방지한다는 차원에서 원칙적으로 주택보유수에 포함된다. 다만 신뢰보호 필요성을 감안해 9·13 부동산대책을 발표한 9월13일까지 구입(매매계약 체결일 기준)한 임대주택이라면 주택보유수에서 제외된다.

단 계약 존부 및 계약금 납부내역 등 증빙자료를 통해 입증해야 한다.

▲전세보증시 주택보유수 산정에 포함되는 주택의 범위는.

-부부합산 기준으로 주택과 복합용도(등기상 '상가' 및 '주택'으로 등재) 주택을 포함해 합산된다. 주택법 상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다. 한편 지방의 노후 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은 주택 보유자가 다른 지역으로 이주할 경우는 해당 주택을 제외한다.

또 비수도권·비도시에 소재한 노후 단독주택(사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택), 소형 단독주택(전용면적 85㎡ 이하의 단독주택), 소유자 본적지 소재 주택으로 직계존속 및 배우자로부터 상속받은 단독주택을 소유한 사람이 다른 지역으로 이주할 경우 주택수 산정을 하지 않는다.

▲요건 강화 이후 분양권 또는 조합원 입주권은 주택보유수에 포함되는지.

-분양권과 조합원 입주권은 현재 거주가 가능한 주택이 아니므로 전세보증시 주택보유수에는 포함되지 않는다. 분양권 또는 조합원 입주권 외 보유주택이 없다면 주택을 보유하지 않은 것으로 인정돼 제한없이 전세대출보증을 이용할 수 있다. 분양권 또는 조합원 입주권 외 보유주택이 있다면 1주택자에 해당돼 부부합산 연소득이 1억원 이하인 경우에만 전세대출보증을 이용할 수 있다.

▲임차인이 요건 강화 시행 전 전세계약을 체결하고 실제 입주 및 전세대출은 시행 후 이뤄진다면 개정된 전세대출보증 요건을 적용받는가.

-원칙적으로 개정 규정은 시행일인 10월15일 대출신청분부터 일률적으로 적용한다. 다만 개정제도 시행시점 전에 전세계약을 체결했다면 신뢰보호 필요에 의해 종전 요건을 적용하므로 주택보유수나 1주택자에 대한 소득요건을 적용받지 않는다. 단, 전세계약 존부 및 계좌이체 납부내역, 계약시 금융기관의 수표거래 증빙자료 등을 통해 계약금 납부 사실을 입증해야 한다.

▲공적 전세보증(주택금융공사, HUG)에 소득요건을 둔 취지는.

-주택을 소유한 고소득자까지 일괄 지원하는 것은 취지에 맞지 않는 측면이 있어 적정 수준의 소득요건을 마련했다. 전세자금대출은 정책자금이 투입돼 시중금리보다 낮게 제공되는 정책성 자금이이서 무분별한 지원이 이뤄질 경우 보증재원이 한정돼 실수요자의 수혜 기회가 줄기 때문이다.

하지만 민간기관인 SGI의 경우 1주택자 대상 소득요건을 도입하지 읺아 소득이 1억원을 초과하더라도 이용이 가능하다.

[e-mail] 김관웅 부동산전문기자