[9·21 공급] '양'과 '질'에 따라 효과 '극과극' 전망

정부가 9·13 집값 안정화 대책에서 빠진 공급정책을 21일 발표한다. 전문가들은 다주택자에 대한 보유세와 대출장벽이 높아지고 공급이 늘면서 일단 단기적으로 집값 안정화 효과가 있을 것으로 예상했다. 하지만 그린벨트 해제를 놓고 국토교통부와 서울시가 대립된 의견을 보이고 있고, 새로 공급되는 주택의 입지와 교통 여건 등에 따라 정책 효과가 엇갈릴 전망이다.

■집값 단기 안정화 효과 기대
20일 업계에 따르면 전문가들은 부동산 종합규제책에 이어 대규모 주택 공급이 예고됨에 따라 단기적으로 투기수요가 억제되고 집값 안정화 기대효과가 있을 것으로 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 "예상보다 고강도 대책인데다 가뜩이나 급등으로 단기 고점논란이 일고 있는 상황에 공급이 되면서 서울 및 수도권에서는 상승세 둔화 가능성이 있다"며 "올해 가을 이사철이 예년보다 빨리 시작됐고, 추석을 고비로 둔화국면이 더욱 뚜렷해질 가능성이 높으나 장기적 안정세는 좀더 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

특히 공급되는 주택의 '양'과 함께 입지 등의 '질'에 따라 정책의 효과가 갈릴 전망이다.

한양대 도시공학과 이창무 교수는 "공급에 따라 주택시장의 일부 안정을 기대할 수는 있지만 문제는 공급 물량의 입지"라며 "특히 서울을 벗어난 지역에 공급되는 물량의 경우 지하철 등 교통 인프라를 기대할 수 있는 정도의 집적규모가 필요할 것"이라고 말했다.

김은진 부동산114 팀장은 “서울 매수 수요층을 흡수할 수 있는 지역과 입지에 얼마나 공급될지가 관건”이라며 “임대주택과 공공분양 등 주택의 공급 형태에 따라서도 효과가 갈릴 수 있다”고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울시가 2022년까지 6만2000호 공급계획을 밝혔는데 1년에 1만호가 넘는 수준으로 서울 아파트 입주 물량이 1년에 3만호인 점을 고려하면 체감효과는 크지 않을 수 있다"고 말했다.

■그린벨트 해제 타협점 나올까?
국토부는 현재 그린벨트 해제 등을 통해 전체 30만가구 중 5만가구를 공급하겠다고 밝혔으나 서울시는 그린벨트 해제가 불가하다는 입장을 밝힌 상태다. 대신 서울의 유휴지 활용, 용적률 상향 등을 통해 서울에 총 6만2000가구를 공급한다는 방침이다.

서울시 관계자는 "그린벨트를 해제하지 않겠다는 기존 입장에 변함없다"고 거듭 밝혔다. 그린벨트 해제시, 주변 인프라시설 확충에 따른 집값 상승 우려와 자연환경 훼손 등에 대한 부작용을 최우선적으로 고려한 것으로 보인다. 서울시는 국토부와 공급대책 발표 전까지, 서울 시내 주택 공급 방안에 대한 막판 협의를 이어나간다는 예정이다.

국토부 관계자 역시 "그린벨트 해제를 두고 서울시가 협상을 진행 중"이라고 밝혔다. 시장에서는 국토부가 당초 주택공급 예정지로 밝힌 30곳 이외에 지역에 추가 공급카드를 꺼내거나 서울시를 제외한 2단계 공급 정책을 꺼낼 수도 있다는 전망이 나오고 있다.

업계 한 관계자는 "경기 하남시 등 일부 지자체는 그린벨트 해제에 긍정적인 것으로 안다"며 "그린벨트 해제에 대한 서울과 지방의 온도차가 또 다르다"고 말했다.

향후 인구감소에 따른 도심 공동화 현상 등 장기적인 시각이 필요하다는 조언도 나왔다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "일본의 경우 인구가 줄면서 도시 외곽지역에 공동화 현상이 나타났다며 장기적으로 그린벨트 해제보다 서울에 질 좋은 주택을 많이 공급해야 한다"며 "현재 강남 재건축을 35층 규제로 막아놨는데 개발 이익 환수만 명확히 할 수 있다면 강남을 비롯한 수요가 많은 서울 지역에 공급을 늘려야 한다"고 말했다.

임 교수는 "서울시 유휴부지는 물론 저개발된 역세권과 저층 주거지를 재개발 할 수도 있을 것"이라며 "과거 서울주택도시공사(SH)가 그런 개발 제안들을 했기 때문에 서울시 역시 저개발 역세권 목록을 알고 있을 것"이라고 말했다.

[e-mail] 윤지영 이환주 기자