[9·13 부동산 종합대책] “대출 조여도 공급품귀 해결 못해… 똘똘한 한 채로 몰릴 것”

전문가 시장 전망 투기 차단 효과는 있겠지만 자산가들 매물엔 영향 못줘
가능성 있는 한채 수요 증가 매물 잠김 부작용 부를수도

문재인정부가 13일 여덟번째 부동산 대책인 '9·13 주택시장 안정방안'을 발표했다. 9·13 대책의 핵심은 주택보유자의 규제지역 내 신규 주택대출 금지와 전세보증 제한이다. 이날 대책이 발표된 직후 서울 여의도 KB국민은행 여의도영업부 대출 창구에서 고객들이 상담을 하고 있다.

사진=김범석 기자

"문재인정부에서 내놓을 수 있는 가장 강도 높은 부동산 대책이 나왔다." (김규정 NH투자증권 부동산전문위원)

부동산 업계 전문가들은 13일 정부가 내놓은 '9·13 부동산 대책(주택시장 안정대책)'에 대해 "지난 8·2부동산 대책에 버금가거나 뛰어넘는 강도 높은 대책"이라고 한목소리로 평가했다. 고가주택 보유자에 대한 종합부동산세를 강화하면서 다주택자가 활용할 수 있는 모든 대출방법을 사실상 차단했기 때문이다.

전문가들은 현금 보유력이 있는 일부 자산가들을 규제하는 데는 한계가 있지만, 투기 목적으로 대출을 받아 주택을 구입하려는 신규 다주택 투기 수요는 이전보다 차단할 수 있을 것으로 전망했다. 다만 다주택자나 고가주택 보유자에 대한 세부담이 증가해도 양도세 중과 시행에 따른 부담감 때문에 당장 '매물품귀 현상'이 해소되기는 어렵다는 분석이다.

■다주택자 대출 차단·종부세↑, 투기수요↓

전문가들은 9·13 대책 중 '다주택자의 추가대출 전면 제한'을 이전 대책과의 가장 큰 차이점으로 꼽았다. 정부는 이번 대책에서 규제지역 내 주택을 신규 구입하려는 다주택자(1주택 이상·일부 예외 적용)의 주택담보대출을 전면 금지했다. 다주택자의 추가 주택 구입 차단으로 과열 양상을 보인 주택시장의 분위기가 다소 안정될 수 있을 것으로 전문가들은 전망했다.

리얼투데이 장재현 본부장은 "주택을 한 채라도 보유한 사람들은 아예 집을 추가로 살 수 없게끔 한 게 이번 대책의 가장 큰 핵심"이라면서 "대출을 끼고 고가 주택(공시가격 9억원 초과)을 한 채 이상 보유한 다주택자들은 대출 연장도 어려워지고 종부세 부담까지 생겨 고민이 깊어질 것"이라고 말했다.

종부세 범위를 확대한 것도 요동치는 주택시장에 영향을 줄 수 있다는 분석이다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "종부세 세부담 증가는 토지공개념의 개발이익환수제를 통해 1주택자도 담세력 있는 사람만이 부동산을 보유하게 만드는 강력한 수요억제책"이라면서 "특히 과세표준 3억~6억원 종부세 과세구간을 추가구분하고 3주택 이상자와 조정대상지역 2주택 이상자에 대한 종부세 추가 세율 부과, 세부담 상한 조정(150%→300%)으로 내년부터 보유세 부담이 크게 가중될 전망"이라고 했다.

■똘똘한 한채 인기 높아질 것

전문가들은 다주택자에 대한 세금과 대출 규제가 강화된 만큼 집값 상승 가능성이 높은 '똘똘한 한채'에 대한 수요가 더 커질 것으로 내다봤다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 "다주택 투기수요 억제에 대책의 방점이 찍혀있는 만큼 웬만하면 투자성이 확실한 똘똘한 한채를 장기보유하는 쪽으로 수요가 이동할 가능성이 높다"고 했다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "신종 '집테크'수단으로 악용된다는 지적을 받아온 주택임대사업의 대출과 세제 등의 혜택을 신규 등록자에 대해서 대폭 축소해 똘똘한 한채가 트렌드가 될 것"이라고 말했다.

■거래가능 매물 증가엔 의문

다만 '규제' 위주의 대책이 주택시장 안정에 뚜렷한 효과를 낼 수 있을지에 대해 전문가들의 전망은 엇갈렸다. 청약조정지역 내에서는 양도세 중과가 시행돼, 세금 부담 때문에 주택시장에 거래 가능한 매물이 많이 풀리기에는 한계가 있을 수 있다는 지적이다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 " 1가구 2주택자 중에 세금 부담으로 집을 내놓으려 해도 양도세 중과 때문에 고민이 커질 것이다.

정부가 오도가도 못하게 구멍을 막아놓았기 때문"이라면서 "전반적으로 고강도 대책은 분명하지만, 세금 정책만으로는 주택 시장 안정화를 시킬 수 있을지에 대해서는 이야기하기 힘들다"고 했다.

함 랩장은 "양도세 등 세금부담을 감안한 매수자의 똘똘한 한채 선호현상을 부추기면서 오히려 매물잠김 현상이라는 부작용도 가지고 올 수도 있다"고 설명했다.

김 전문위원은 "이번 대책만으로는 대출규제나 종부세 부담에 영향을 받지 않는 고액자산가에게까지는 영향을 주기 어려워 고가주택이 급매물로 쏟아지지는 않을 것"이라면서 "오는 21일 나오는 추가 공급 대책에 따라 매매여부를 결정하는 무주택자들이 생겨나면서 매매시장 분위기를 알 수 있을 것"이라고 했다.

[e-mail] 윤지영 기자