[재테크 Q&A]부채 적절히 상환해 임대소득 수익 극대화 방법 구상

대출받아 아파트 구입… 임대소득 들어와도 매월 마이너스

A씨(35)는 몇 달 전 은행 대출을 받아 아파트를 샀다. 동생에게도 얼마를 빌렸다. 임대수익이 나오면 대출금을 상환할 수 있고, 아파트 가격 상승도 기대할 수 있다는 생각이었다. 임대수익이 꼬박꼬박 들어오고 있지만 매월 마이너스다. 대출금은 상환되지 않고 부채만 늘어나고 있다. 임대소득이 아파트 담보대출 이자보다 높지만 월급을 포함해도 보너스달에 들어온 돈까지 몽땅 쓰고 있다.

동생에게 빌린 돈도 빨리 돌려줘야 한다. 또 3개월 후부터는 주택담보대출 원금과 이자를 함께 상환해야 한다.

A씨 부부의 월 소득액은 임대소득 80만원을 포함해 500만원 수준이다. 연간 기타소득 500만원도 있다. 지출은 매달 503만~533만원이다. 저축 65만원(청약 5만원+연금 20만원+적금 40만원), 고정비 218만원(주택담보대출 이자 37만원+보험 33만원+교육비 50만원+기타 98만원), 변동비 220만~250만원(공과금 20만원+휴대폰 30만원+신용카드 170만~200만원)이다.

A씨 부부의 자산현황을 살펴보면 거주 중인 전세보증금이 1억원이다. 투자한 아파트의 분양가는 2억원이지만 부채가 1억8000만원이다. 주택담보대출 1억2000만원, 신용대출 1500만원, 카드론 1500만원, 동생에게 빌린 돈이 3000만원이다. 여기에 2년 전 자동차 구입을 위해 만든 마이너스 통장잔액이 2500만원 남았다.

투자 아파트는 분양사에서 1년 간 월 80만원 임대료 보증 지급 조건으로, 3개월 후에는 A씨가 직접 임차인과 거래해야 한다. 향후 보증금 1000만원, 월 60만원에 임대할 예정이지만 임대계약이 확정되지 않았다. 보증금으로 동생에게 빌린 돈의 일부를 상환할 계획이다.

금융감독원은 투자자금을 마련하기 위해 부채를 사용하는 것은 매우 위험한 일이라고 지적했다. 투자 결과가 좋지 않거나 투자 소득이 발생해도 지출관리가 안 되기 때문이다. 생각대로 투자를 유지되지 않아 부채를 상환하지 못하면 연체로 채무불이행자가 될 가능성이 있다고 지적했다. 이에 돈을 빌리는 목적의 타당성 확인, 얼마 동안 얼마를 갚을지를 봐야 한다고 조언했다.

금감원은 단순히 임대소득으로 주택담보대출을 유지하고, 지출관리를 하지 않아 현금흐름에 문제가 발생되고 있다고 진단했다. 소득과 지출 예산을 세우고, 관리를 통해 부담할 수 있는 부채인지 여부를 확인해야 한다는 것이다. 부채를 적절히 상환해 임대소득의 수익을 극대화할 수 있는 방법을 구상하라고 지적했다.

먼저 보유하고 있는 위험 점검이 필수다. 투자금액 2억원 대비 부채 1억8000만원은 지나치게 높다. 또 현재 임대소득(80만원) 대비 부채비용(125만원)도 과도한 수준이다. 3개월 후 주택자금대출 원리금 상환으로 부채 비용이 월 20만원 증가하고, 분양사의 임대보증 지급조건이 만료되면 임대수익은 20만원 줄어든다. 계획대로 임대가 안 돼 공실기간이 발생할 수도 있다.

부채를 줄여 자산을 늘리기 위한 방법이 필요하다. 현금흐름이 플러스가 되도록 소득과 지출 예산을 관리해야 한다. 부채 상환계획을 세우고, 부채비용을 줄여나가는 것이 무엇보다 중요하다. 임대소득은 별도로 관리해 추가 저축 또는 부채 원금을 추가 상환할 계획을 세우는 것이 좋다.

금감원은 부부의 소득범위 내 지출 예산을 관리하기 위해 휴대폰 소액결제 및 신용카드 할부 사용을 중지하라고 조언했다. 또 월 임대소득 80만원을 통해 적금 40만원을 만기까지 유지하고, 나머지 40만원은 별도 통장으로 관리하라고 주문했다. 임대계약이 될 때까지 유동성 자금으로 보유해야 한다는 설명이다.

새로운 임대계약 후 적금 만기 자금과 보증금 1000만원을 포함해 동생에게 빌린돈 1500만원을 상환해야 한다.

월 임대수익은 아파트 담보대출 원리금 상환자금으로 사용해야 한다. 연간 기타소득 500만원은 카드론 상환, 동생부채 상환, 신용대출 원금 추가 상환, 마이너스 통장 원금 상환 등 순서로 부채를 축소할 것을 권고했다.

[e-mail] 강구귀 기자

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