[40대 직장인 나가장씨의 경매로 집사기] 경매 입찰보증금 10% 내고 낙찰받으면 잔금 일시 납부

입지 좋은 물건 시세보다 10~15% 싸게 사면 괜찮은 편
거주자가 나가지 않으면 협의나 명도소송으로 해결해야

서울 집값이 천정부지다. 이제 아파트 한 채에 10억원 하는 시대는 강남뿐 아니라 강북에서도 흔해지고 있다. 요즘 집값 때문에 울고 웃는 가계가 많다. 한때 집값이 하락할까봐 내집 마련을 미뤘던 가계는 조바심이 난다. 사회 초년생들은 이미 오를 대로 오른 집값을 쫓아갈 엄두도 못내고 있다. 대한민국에서 집 한 채 마련하기가 이렇게나 험난하다.

서울에서 생애 첫 집을 사려면 보통 8년(국토연구원 조사 기준)이 걸린다고 한다.

하지만 현실은 더 어렵다. 월급보다 집값 오르는 속도가 몇 배나 빠르기 때문이다. 집을 가진 사람과 그렇지 않은 사람의 격차는 커지고 있다. 청약경쟁은 치열하고 목돈도 부족하다. 가족이 평생 전세 난민으로 몰릴까 겁도 난다. 집은 세일이 없을까. 40대 나가장씨(가명)는 고교동창에게 집값이 너무 비싸다고 하소연했다. 동창은 "경매로 집 사. 나도 그렇게 마련하거야"라며 운을 띄운다. 나씨는 전세 난민을 탈출할 수 있을까. 내집 마련에 고군분투하는 나씨와 '경매의 세계'를 알아본다. <편집자주>

나가장씨는 집이 강서구 방화동이고 회사는 여의도에 있다. 결혼해 아들이 둘 있다. 8년 전 결혼해 전세금이 저렴한 서울 구로구 구로동에서 가정을 꾸린 후 4년 전에 강서구로 이사왔다. 서울 끝자락에 간신히 버티고 있는데 집주인이 전세금을 올려달란다. 조만간 경기도로 밀려날 것만 같다. '서울에서 밀려나면 재입성이 참 어렵다던데….' 주말이면 강서구와 가까운 김포한강신도시, 김포 고촌 등 주택을 알아보러 다녔다. 하지만 아무리 생각해도 출퇴근 거리가 멀어지는 게 걱정이다. 교육을 위해서도 서울을 벗어나고 싶지도 않다.

■전세금 올라 외곽으로 밀려

나씨는 우리나라가 일본처럼 인구절벽과 주택공급 증가 현상이 비슷해 앞으로 집값이 떨어질 줄 알고 전세에 머물고 있었다. 하지만 최근 수년간 집값은 오르고 전세금도 껑충 뛰면서 자꾸 뒤처지는 것 같다. 동창들은 술자리에서 집값이 또 올랐다며 좋아하는데 자신만 소외당하는 기분이다. 나씨는 동창의 조언대로 경매사이트에서 사이버 강의 등록부터 했다. 강사는 "아는 만큼 싸게 살 수 있다. 하지만 과거처럼 경매로 아파트를 반값에 산다는 '대박 신화'는 버려야 한다"고 했다. 결론부터 말하면 입지 등이 좋은 경매물건을 시세보다 10~15% 싸게 산다면 괜찮은 낙찰이라고 했다.

경매는 법원에서 경쟁입찰해 부동산을 낙찰받는 것이다. 2억5000만원이 경합선이라면, 보통 2억8000만~3억원 가량을 쓸 경우 낙찰 가능성이 높다. 하지만 요즘은 일반 경매 참가자들도 수준이 높아졌다. 시세보다 할인율이 낮아진 것이다. 시세 5억원짜리 아파트를 경매로 1억~2억원의 이익을 기대하긴 어렵다. 그렇다고 2000만~3000만원의 수익을 내려고 경매 리스크를 질 필요는 없다.

■경매사이트 검색 횟수 높으면 '인기 물건'

경매도 수요에 따라 낙찰가가 오르내린다. 경매 관련 사이트에 물건 검색 횟수가 높으면 수요자 관심이 높다는 것이다. 이런 물건은 경쟁도 치열하다.

경매는 법원을 통해 이뤄져 거래가 명확하다. 일반 부동산 매매 시 계약금을 냈더라도 집값이 급등하면 위약금을 내고 거래를 취소할 수 있다. 하지만 경매는 법원을 통해 이뤄져 절차상 하자가 없다면 안정적으로 취득할 수 있다. 경매는 채무자, 채권자, 입찰자로 구성된다. 경매 입찰 대리는 변호사, 법무사, 공인중개사가 할 수 있다.

경매를 통한 손실과 이익 관계는 어떻게 될까. 5억원짜리 아파트가 경매로 넘어왔다면 보통 6억~7억원의 채무(근저당, 가압류, 전세보증금 등)가 붙어 있는게 일반적이다. 그렇다면 5억원짜리 A아파트에 채무 7억원이 붙은 경매 물건의 손익은 어떻게 될까. 낙찰자는 4억원에 낙찰을 받았다. 이 경우 채권자의 손실은 3억원이다. 7억원을 빌려주고 4억원을 받는 것이다. 하지만 낙찰자는 시세가 5억원 하는 집을 4억원에 샀으니 1억원의 이익을 챙기게 되는 것이다.

■경매는 일반 주택거래와 달라 절차 숙지해야

경매는 일반 주택거래와도 차이가 있다. 일반 주택거래는 계약금, 중도금, 잔금 등으로 4~5회 나눠 대금을 낼 수 있다. 하지만 경매는 입찰보증금 10%를 내고 낙찰받으면 잔금을 일시에 납부해야 한다. 예를 들어 4억원짜리 아파트 경매에 참여하면 입찰보증금 4000만원을 먼저 낸다. 낙찰받은 후에 3억6000만원의 잔금을 일시납부해야 한다. 또 1주택 가구의 경우 경매로 이사날짜를 맞추기가 만만치 않다.

일반 주택거래는 파는 집 잔금일과 사는 집 잔금일을 맞춰 당일 이사가 가능하다. 하지만 경매는 잔금을 지급해도 바로 입주가 불가능하다. 최악의 상황은 거주자가 나가지 않으면 명도소송(부동산 대금을 지급해도 점유자가 인도를 거절해 제기하는 소송)을 해야할 수도 있다. 법원이 강제집행을 해도 1~2개월 이상 소요될 수도 있다.

'명도의 기술'이 경매의 꽃이라고 말하는 전문가도 있다.

하지만 전문가들은 요즘 경매절차 등이 많이 개선되고 분쟁도 줄었다고 하니 나씨는 좀 안심이 된다.

지지옥션 이창동 선임연구원은 "간혹 거주자가 이사를 거부할 경우 법원을 통해 강제집행하는 등 절차를 활용하면 된다"며 "내집 마련이나 재테크적인 측면에서 경매에 대한 인식이 과거보다 훨씬 좋아졌다"고 말했다.

[e-mail] 임광복 기자